Belangrijkste resultaten & activiteiten gerealiseerd in 2020

Verslaglegging gerealiseerde resultaten op basis van ‘de gedefinieerde prestatievelden’

In dit jaarverslag worden vanaf hoofdstuk 3 meer in detail de gerealiseerde prestaties weergegeven, aan de hand van de wettelijk voorgeschreven indeling naar prestatievelden en de hierin te verstrekken wettelijk voorgeschreven informatie. De indeling die hierbij van oudsher door de sector dient te worden gehanteerd, is:

  • betaalbaarheid;

  • beschikbaarheid en

  • kwaliteit, veelal gesplitst in:

    • technische kwaliteit;

    • duurzaamheid en

    • leefbaarheid

Naast de financiële jaarrekening bestaat het jaarverslag - exclusief de circa 25 pagina’s tellende bijlagen - nu in totaal uit circa 200 pagina’s. De jaarrekening en het jaarverslag vanaf hoofdstuk 3 bestaan hierbij voor circa 75% uit voorgeschreven toe te lichten informatie, tabellen en nadere detailleringen.

Wij vinden de omvang en gevraagde detailleringen bij deze traditionele indeling niet langer passend bij het doel dat wij met ons jaarverslag naar onze verschillende belanghouders voor ogen hebben. Daarom hebben wij het stellige voornemen om de verslaglegging vanaf het volgende Jaarverslag over het boekjaar 2021 gefaseerd aan te passen. We willen uiteindelijk toe naar drie verschillende rapportages:

  1. de ‘wettelijke verplichte rapportage’, waarin wij ‘sober en doelmatig’ zullen voldoen aan de compliance vereisten;

  2. een ‘Bestuursverslag’, waarin wij samenvattend en voor het doel van onze verschillende belanghouders ingaan op de realisatiegraad van de voorgenomen resultaten en activiteiten in het afgelopen boekjaar op hoofdlijnen, afgezet tegen onze doelstellingen en/of de ontwikkeling in voorgaande jaren. Dit is nu geïntegreerd in het Jaarverslag en opgenomen in hoofdstuk 1;

  3. een nadere segmentering van deze informatie naar de verschillende regio’s waarin wij actief zijn, gericht op het informeren van onze lokale belanghouders. Dit is nu weergegeven als bijlage bij het Jaarverslag. Dit zullen we vanaf boekjaar 2021 aanvullend volledig digitaal vormgeven.

Daarnaast zullen wij hierbij richting onze belanghouders niet langer de traditionele indeling met drie prestatievelden gebruiken, maar meer relevante informatie gaan verstrekken, afgeleid van onze maatschappelijke doelen en hierop gebaseerde activiteiten en al-dan-niet gerealiseerde concrete resultaten. Dit uiteraard met inachtneming van de ‘Volkshuisvestelijke Prioriteiten’, zoals recent geformuleerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken.

Wij hanteren hierbij het kader en de hiervan afgeleide contouren van ‘sustainability reporting’.  Dit om passend binnen deze standaarden gefaseerd te komen tot een betere verantwoording over de ontwikkeling van onze ‘maatschappelijke (meer)waarde’.

Onze doelstellingen zullen integraal deel uitmaken van ons in 2021 vast te leggen duurzaamheidsbeleid, inclusief het onderdeel circulair bouwen, en worden daarbij stevig verankerd in onze bedrijfsvoering. Om deze doelstellingen meer concreet vorm te geven, maken we gebruik van de drie pijlers van het ESG-model: milieu, sociaal en governance. We hebben hierbij zes strategische terreinen gedefinieerd in de context van deze pijlers.

In deze uitwerking zullen we nauw gaan samenwerken met het Bestuur van enkele commerciële (vastgoed)beleggers, die deze werkwijze al deels hebben ingevoerd.

Gerealiseerde resultaten op basis van ‘de gedefinieerde prestatievelden’

Hierna gaan we kort in op de concreet in 2020 gerealiseerde resultaten, waarbij we gebruik maken van de indeling zoals deze wettelijk is voorgeschreven en ook is gebruikt in de nadere detaillering en toelichting vanaf hoofdstuk 3 in dit Jaarverslag.

Betaalbaarheid

2020

2019

verschil

Contracthuur: markthuur

80,7%

83,4%

-2,7%

verschil contract- en markthuur

€ 50.000.000

€ 41.700.000

€ 8.300.000

    

aantal betaalbare woningen t/m de 1e aftoppingsgrens

20.964

21.101

-137

% van totaal portefeuille (1)

70%

70%

0%

    

Huurverhoging

   

markthuur woningen

4,9%

  

sociale huurwoningen (2)

2,5%

1,5%

 

vrije sectorwoningen (3)

3,2%

0,0%

 
  • 1 interne norm 70%
  • 2 sectorgemiddelde 2020 2,7%
  • 3 sectorgemiddelde 2020 3,4%

Als bijdrage aan de betaalbaarheid van de woonlasten hebben wij een huurbeleid dat senioren met een beperkt inkomen in staat stelt om betaalbaar te wonen. Hierbij is de ‘afslag’ van de contracthuur ten opzichte van de markthuur in 2020 toegenomen van 16,6% naar 19,3%. Uitgedrukt in euro’s is dit in 2020 een bijdrage van circa € 50 miljoen die wij hebben aangewend voor de betaalbaarheid van de woonlasten van onze huurders. Dat is grofweg het bedrag dat wij afgezet tegen een marktpartij bewust niet innen om de betaalbaarheid van wonen voor onze huurders te bevorderen.

Als we veronderstellen dat de huurtoeslag evenredig is verdeeld over de huurders die daarvoor in aanmerking komen, dan wordt de betaalbaarheid nog verder verbeterd met een verlaging van de contracthuur naar een netto te betalen huur van naar schatting ca € 40 miljoen in 2020.

Hierbij merken we op dat wij in 2020 aan de Belastingdienst in de vorm van verhuurderheffing en winstbelasting over 2020 circa € 42 miljoen hebben overgemaakt. Wij financieren daarmede dus feitelijk indirect ‘deze aanvullende bijdrage aan de betaalbaarheid’ in de vorm van huurtoeslag van het Rijk nagenoeg volledig zelf naar onze huurders via ‘de Rijsschatkist’. Bij elkaar opgeteld komt de berekende bijdrage aan de betaalbaarheid daarmede op in totaal ruim € 90 miljoen, ofwel gemiddeld ca € 250 per huurder van onze woningen per maand. Met deze totale bijdrage daalt de gemiddelde markthuur van onze woningvoorraad van € 715 per maand naar gemiddeld ca € 465 netto huurlasten voor onze huurders.

Van onze voorraad woningen is in 2020 in lijn met voorgaande jaren 70% gelabeld voor verhuur tot de eerste aftoppingsgrens, overeenkomstig onze interne norm. Ook hiermede borgen we de betaalbaarheid van onze voorraad voor senioren met een beperkt inkomen. De norm is immers afgeleid van de inkomenssituatie van senioren, die op zoek zijn naar een geschikte sociale huurwoning.

Met de in 2020 gerealiseerde huurverhoging van gemiddeld 2,5% voor sociale huurwoningen en 3,2% voor geliberaliseerde woningen blijven we gericht op het borgen van de betaalbaarheid van de woonlasten in 2020 0,2% onder het branchegemiddelde van de sector en ruim respectievelijk 2,4% en 1,7% onder de ontwikkeling van de markthuur van onze woningportefeuille.

We namen ons in 2020 voor om huurachterstanden zoveel mogelijk te beperken. Ons doel was een reductie van de huurachterstanden met 5%. We kwamen uiteindelijk uit op een reductie van slechts 1%. Dit is dus maar ten dele gelukt, mede door een toeneming van diverse vorderingen op kleinschalige BOG-contracten als gevolg van de consequenties van de lock down door Covid-19. We kwamen uiteindelijk uit op een reductie van slechts 1%. We willen de voorgenomen nadere beperking van de huurachterstanden in 2021 verder vormgeven.

Met als kanttekening dat het totaal van onze huurvorderingen aan zelfstandige huurders en zorgpartijen aan het einde van het jaar 2020 en 2019 en die betrekking hebben op de vorderingen die zijn ontstaan in het desbetreffende boekjaar minder dan 0,5% bepalen van de netto huurinkomsten van dat jaar. Daarnaast is in 2020 en 2019 slechts 0,1% van de netto huur als oninbaar afgeboekt. Dit duidt er op dat onze veelal oudere huurders en onze zorgpartijen een betere betalingsmoraal hebben dan het gemiddelde van de sector, waar deze percentages significant hoger ligger (ruim boven de 1%).

Beschikbaarheid (in aantallen)

2020

2019

verschil

Toelichting

Woningen, zelfstandig

29.949

30.583

-634

afname 2,1%

Intramuraal, plaatsen

12.839

12.405

434

toename 3,5%

Onzelfstandige eenheden

50

111

-61

 
 

42.838

43.099

-261

afname 0,6%

waarvan woningen

70%

71%

-1%

 
     

Nieuw afgesloten huurcontracten

2.392

   

waarvan inkomen < 39.055

94,0%

93,9%

 

norm 80%

Zoals reeds aangegeven is de vastgoedportefeuille in 2020 beperkt gekrompen, vooral door verkopen en transformatie van de voorraad die niet geschikt is voor onze doelgroep. Uit de opbrengsten van verkopen financieren wij intern conform ons financieel beleid nagenoeg volledig onze investeringen van sloop/nieuwbouw projecten, zonder hiervoor extra leningen aan te trekken.

In 2020 voldoet circa 90% van onze woningportefeuille aan de eisen die we daaraan stellen, mede afgestemd op onze doelgroep. Van onze vastgoedportefeuille bestaat 70% uit zelfstandige woningen en 30% uit intramurale woongelegenheden. Deze verdeling is in lijn met onze portefeuillestrategie en is over de afgelopen jaren en ook naar de toekomst toe stabiel.

In 2020 hebben wij net als vorig jaar afgerond ca 3.000 nieuwe huurcontracten afgesloten. Hierbij is 94% toegewezen aan huurders met maximaal een modaal inkomen van circa € 3.000 per maand. Dit is net als in voorgaande jaren ruim boven het wettelijke minimum van 80%.

Met dit hogere gerealiseerde percentage zorgen we er voor dat meer mensen met een beperkt tot modaal inkomen betaalbaar in onze woningen kunnen wonen.

Kwaliteit ontwikkelingsportefeuille in 2020 gefaseerd verhoogd

Met acquisities, (sloop/)nieuwbouw en transformaties van bestaand bezit willen wij actief op de eerder geschetste ontwikkelingen inspelen, passend bij onze visie, missie en positionering.

In 2020 is met de oplevering van één nieuwbouwcomplex met 21 zelfstandige appartementen en de acquisitie van 142 woningen voor onze doelgroep onze vastgoedportefeuille met circa 160 verhuureenheden toegenomen. Deze toename is in lijn met de verwachting voor 2020, maar nog wel ruim onder onze groeiambitie.

De omvang van onze onderhanden ontwikkelingsportefeuille is in de periode 2017-2020, na een aarzelend begin, tot einde 2020 gegroeid tot nu 4.850 woongelegenheden in ontwikkeling. Dit komt overeen met circa 11% van onze huidige vastgoedportefeuille en circa 13% van de portefeuille die nu geschikt is voor de doelgroep.

Kwaliteit projectontwikkelingsportefeuille, in aantallen - eind 2020

  

Omvang, totaal ontwikkelingsportefeuille

4.850

 

waarvan fase 'aanbesteding' (PV3 of hoger)

38%

 

Verhouding woningen - intramuraal, resp.

33%

67%

   

Omvang ontwikkeling op totaal omvang portefeuille

11%

 

Toeneming op totaal geschikt voor doelgroep

13%

 

Omvang op portefeuille woningen - intramuraal resp.

5%

25%

Onder de ontwikkelingsportefeuille verstaan we alle projecten in de fasen van initiatief tot nagenoeg opgeleverd. Meer dan een derde van de portefeuille bevindt zich in de fase van aanbesteding (PV-3) of verder.

Met deze in 2020 gerealiseerde toegenomen kwaliteit van de ontwikkelingsportefeuille kunnen we voor het volgend jaar en de jaren daarna met meer zekerheid de gewenste toevoeging van meer dan circa 500 nieuwe woongelegenheden per jaar aan onze vastgoedportefeuille borgen.

De omvang van de ontwikkelingsportefeuille van het intramuraal deel van de portefeuille komt voor ongeveer de helft voort uit de transformatie van de bestaande portefeuille.

Kwaliteit

2020

2019

verschil

Onderhoud

€ 83.625.000

€ 79.560.000

 

Verbeteringen

€ 49.417.000

€ 47.208.000

 

Totaal (1)

€ 133.042.000

€ 126.768.000

€ 6.274.000

    

Netto huur

€ 298.896.000

€ 297.167.000

 

Uitgaven kwaliteit bezit : huur (2)

45%

43%

 
    

% woningen energielabel A t/m C (3)

73,5%

67,2%

6,3%

conditiescore ≤ 3 (4)

96,0%

  
  • 1 afname 5%
  • 2 sectorgemiddelde 42%
  • 3 toename 9%
  • 4 geen achterstallig onderhoud

Om de (technische) woonkwaliteit van onze voorraad te borgen, voeren wij volgens planning periodiek planmatig groot onderhoud en woningverbeteringen uit in de vorm van renovaties. Samen met het reparatie- en mutatieonderhoud borgen wij zo dat de kwaliteit van de voorraad blijft voldoen aan de eisen die daaraan worden gesteld.

Onderdeel van de verbeteringen zijn ook verduurzamingsmaatregelen om de energetische kwaliteit van ons bezit te verhogen. Van de verduurzamingsingrepen bestaat circa 30% uit overige woningverbeteringen, c.q. planmatig onderhoud. In 2020 en 2019 hadden de duurzaamheidsuitgaven een omvang van respectievelijk € 31 miljoen en € 28 miljoen. Deze uitgaven komen overeen met ca 10% van de jaarlijkse netto huuropbrengsten van Woonzorg Nederland. Dit is ca 2x zo hoog als het sectorgemiddelde, waar het totaal van de uitgaven duurzaamheid ca 5,6% van de huuropbrengsten bedragen. Deze hogere uitgaven dan het sectorgemiddelde worden verklaard uit het feit dat Woonzorg eerst eind 2016 - later dan de sector - is gestart met het verduurzamen van haar bezit. Door de extra inspanningen op dit terrein in de afgelopen jaren is deze relatieve achterstand op de sector inmiddels weer ingelopen.

Uitgedrukt in de netto huuropbrengsten wordt per € 1 netto huur € 0,45 uitgegeven aan werkzaamheden gericht op het borgen van de (technische) woonkwaliteit. Dit is met  € 0,03 per € 1 huur beperkt hoger dan het sectorgemiddelde, met name veroorzaakt door onze extra inspanningen op het terrein van de verduurzaming van ons bezit.

Door de verduurzamingswerkzaamheden in 2020 en eerder heeft ca 74% van onze woningen eind 2020 een energielabel A, B of C. Dit is ruim 14% meer dan twee jaar geleden en betekent hiermede een relatieve toename in deze periode van ca 25%. Hiermede liggen we goed op koers naar een gemiddeld label-B in onze woningportefeuille in 2023. Het verhogen van de energetische waarde van ons bezit leidt, conform onze wens, ook tot een verlaging van de energielasten en daarmee ook tot een verlaging van onze netto woonlasten voor onze huurders.

In 2020 heeft 96% van onze woningvoorraad een technische conditiescore van 3 of kleiner. De 4% van de complexen die een hogere conditiescore hebben (4 of 5), staan leeg voor sloop op korte termijn of hebben vanwege een andere reden een tijdelijk slechtere score. Op basis hiervan stellen wij tevreden vast dat er met de extra inspanningen op dit terrein in de afgelopen jaren geen sprake meer is van achterstallig onderhoud in onze woningportefeuille.

Als onderdeel van het klantbeeld bij onze complexen is in 2020 onder huurders gemeten hoe zij de veiligheid en het belang daarvan waarderen. Op beide vlakken was de score hoog: huurders vinden veiligheid het belangrijkste aspect in de woning en woonomgeving. Bijna 90% van de huurders geeft aan zich ook daadwerkelijk veilig te voelen in hun woning. Huurders geven met een gemiddelde van 7,4 een ruime voldoende aan de woning en de omgeving. In 2020 hebben we dit voor het eerst op deze wijze gemeten. We gebruiken de uitkomsten met onvoldoende beoordelingen om te komen tot concrete voorstellen voor nadere verbeteringen.

Beide cijfers zijn relatief hoge waarderingen, die mede voortvloeien uit de manier waarop we gebouwen en directe omgeving ontwerpen en onderhouden en samen werken met onze lokale partners. Deze inzet draagt bij aan een leefbare en zorgvriendelijke woonomgeving. Belangrijk hierbij is ook het functioneren van onze bewonersconsulenten, die de huurders veelal ook persoonlijk kennen en indien noodzakelijk partners inschakelen, zoals mantelzorgers, de gemeente of aanbieders van zorg en welzijn.

Het aantal bewonersconsulenten binnen onze formatie is in 2020 nagenoeg stabiel gebleven op 120 fte’s en vormt daarmee circa 40% van het totaal van onze formatie. Met deze verhouding zijn wij onderscheidend in onze sector, waar deze verhouding wezenlijk lager ligt.

Invulling van onze rol in het maatschappelijke debat

Wij profileren ons de laatste jaren steeds nadrukkelijker als ‘landelijke koploper en expert in de seniorenhuisvesting’. We deden dat in 2020 op verschillende manieren.

  • Taskforce Wonen en Zorg
    Het Bestuur van Woonzorg Nederland is lid van de in 2019 opgerichte landelijke Taskforce Wonen en Zorg. Het werk van de Taskforce is in 2020 goed op stoom gekomen: bij de oprichting had 15% van de gemeenten in de Woonvisie iets opgenomen over seniorenhuisvesting; eind 2020 was dat 30% en het landelijke doel is 100%.  
    In alle gemeenten waarin wij actief zijn, merken we dat de urgentie van (nieuwe) seniorenhuisvesting meer wordt gevoeld dan vroeger. De Taskforce stimuleert dat gemeenten, corporaties en zorgpartijen op lokaal niveau afspraken maken over ouderenhuisvesting en verpleeghuiscapaciteit. Op lokaal niveau nemen we hierin het voortouw om integrale visies op Wonen, Zorg en Welzijn op te stellen in vier  pilotgemeenten of een regio: Enschede, Zaanstad, Purmerend, Alphen aan den Rijn en Midden-Brabant.

  • Platform ZorgSaamWonen
    Woonzorg Nederland is één van de ‘founding fathers’ van het kennisplatform ZorgSaamWonen. Hierin werken partijen in Wonen, Zorg en Welzijn samen, inclusief bouwbedrijven. Het platform zet min of meer het werk voort van het in 2019 gestopte Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg. In 2020 organiseerde ZorgSaamWonen enkele seminars over onder meer de financiering van collectieve ruimten en woonvormen. Wij leverden hieraan een actieve bijdrage.

  • Stuurgroep Verpleeghuiszorg
    We zijn in 2020 een alliantie aangegaan met de Stuurgroep (Kwaliteitskader) Verpleeghuiszorg. Daarbij merken we dat het vraagstuk van het tekort aan verpleeghuiszorg landelijk steeds meer wordt gevoeld.

  • Actieagenda Wonen
    In Aedes-verband hebben we samen met 33 andere organisaties gewerkt aan de in februari 2021 gepubliceerde Actieagenda Wonen. Deze agenda geeft aan wat we als partijen willen bereiken en wat daarvoor van het Rijk nodig is. Hierbij gaat het onder meer om 50.000 geclusterde woonvormen en 25.000 verpleeghuizen.

  • Living labs
    We zijn een van de negen living labs in een onderzoeksprogramma van de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen en de TU Eindhoven. Ons living lab onderzoekt hoe gemeenschappelijke woonvormen het best bevorderd kunnen worden. Daarnaast is onderzoek gedaan naar de relatie tussen architectuur, eenzaamheid en zorgkosten. Dit gaan we in 2021 binnen het living lab verder verdiepen. Een onderzoek onder onze huurders naar sociale cohesie in het gebouw waarin zij wonen en de behoeften ten aanzien van collectieve woonvormen hebben we uitgesteld. Uitvoering van dit onderzoek ten tijde van Covid-19 levert immers naar onze stellige verwachting geen representatief beeld op.