Financieel beleid, investeringen en resultaten

Na hiervoor samenvattend te hebben stilgestaan bij de resultaten en de activiteiten met een meer maatschappelijke impact, sluiten we dit Bestuursverslag af met een korte samenvatting van de inzet van onze middelen en het hiervan afgeleide jaarresultaat. Het jaarresultaat van Woonzorg Nederland over 2020 kwam uit op circa € 265 miljoen. Mede door een lagere herwaardering van onze vastgoedportefeuille was het resultaat ruim € 44 miljoen lager dan in 2019. Daarmee is dit een louter boekhoudkundig resultaat dat niet leidt tot meer liquide middelen of hogere kasstromen.

Met onze uitbreidingsambities streven wij in de komende jaren naar een investeringsprogramma dat van circa € 136 miljoen in 2021 oploopt naar circa € 235 miljoen in 2025. Daarbij daalt het investeringsprogramma in bestaand bezit langzaam van € 58 miljoen in 2021 naar € 47 miljoen in 2025, terwijl het programma voor nieuwbouw en acquisities stijgt van € 79 miljoen in 2021 naar € 188 miljoen in 2025. We hebben in 2020 het financieel beleid dat wij hierbij hanteren aangescherpt en op het onderdeel uitbreiden van de vastgoedportefeuille verruimd, gegeven de huidige goede financiële positie en de relatief lage marktrente op aan te trekken externe financiering.

Alle uitgaven (onderhoud) en investeringen (renovatie, verduurzaming) in bestaand bezit financieren wij zoals voorheen volledig uit het positieve saldo van de operationele kasstroom. Sloop-nieuwbouwprojecten financieren wij nagenoeg volledig uit de opbrengsten uit verkopen. Investeringen in uitbreiding en transformatie financierden wij in 2020 nog uit (het restant van) de operationele kasstroom en verkoopopbrengsten, en voor maximaal 50% uit (geborgde) leningen. Om de uitbreiding via nieuwbouw te kunnen versnellen, zullen we het aandeel dat wij de komende jaren met externe leningen financieren tijdelijk gaan verhogen. Op bepaalde locaties en voor zover de ontwikkeling van onze kasstromen en financiële ratio’s dat toelaten, willen wij de nieuwbouw gericht op een versneld te realiseren extra uitbreiding van onze vastgoedportefeuille in de toekomst voor 100% financieren uit externe leningen.

Door de lage rente leveren deze extra uitbreidingsinvesteringen ook na aftrek van de rentelasten een kostendekkende exploitatie op. We gaan niet in één keer over naar deze nieuwe strategie van financieren, maar passen hierbij gefaseerd een ‘accelerator’ toe: in 2021 trekken we op deze manier volgens plan € 25 miljoen extra externe financiering aan, in 2022 € 50 miljoen en vanaf 2023 € 100 miljoen per jaar. Zo maken wij optimaal gebruik van de lage rentestanden en de goede financiële positie van Woonzorg om onze maatschappelijke meerwaarde naar wens verder te vergroten. Uiteraard houden we hierbij wel nauwgezet de buffers binnen onze kasstromen en hiervan afgeleide financiële ratio’s in de gaten en sturen we meteen bij als deze extra aan te trekken leningen per saldo negatief gaan uitwerken op de bandbreedte binnen de verschillende financiële ratio’s en onze kasstromen. Per jaar herijken we ons beleid met ‘deze accelerator’ in overleg met de leden van de auditcommissie en de leden van de Raad van Commissarissen.

We investeerden in 2020 ongeveer € 85 miljoen in onze vastgoedportefeuille. Daarmee bleven we iets achter bij onze voornemens. De investeringen zijn daarnaast aanzienlijk lager dan de € 143 miljoen in 2019. Het verschil tussen 2020 en 2019 is te verklaren door de omvangrijke woningruil die in 2019 plaatsvond met Mooiland. Zonder deze woningruil bedroegen de investeringen in 2019 € 70 miljoen. Per saldo bedragen de in 2020 gerealiseerde investeringen dus circa € 15 miljoen (20%) meer.

De investeringen in verduurzaming en renovatie waren in 2020 conform begroting. De investeringen in nieuwbouw bleven achter bij onze voornemens. Dit heeft te maken met te veel ‘planningsoptimisme’ in de organisatie en de moeizame en trage trajecten om nieuw intramuraal zorgvastgoed te realiseren. Tegenover de lagere investeringen in nieuwbouw stonden de hogere dan begrote investeringen in acquisities. Hieraan besteedden wij in 2020 ongeveer € 19 miljoen, tegen anderhalf miljoen begroot.

Zoals reeds aangegeven hebben we eind 2020 geconstateerd dat de kwaliteit van onze ontwikkelingsportefeuille, dat wil zeggen de mate waarin de voorbereiding van voorgenomen nieuwbouwprojecten is gevorderd, aanzienlijk hoger is dan in eerdere jaren. Dit maakt de kans aanzienlijk groter dat we onze voornemens op het terrein van investeringen en op te leveren nieuwe woongelegenheden in 2021 wel gaan waarmaken. Met andere woorden: naar onze stellige wens worden de planningen realistischer, de voorspelbaarheid groter en ook het ‘planningsoptimisme’ kleiner.

De uitgaven aan onderhoud bedroegen in 2020 circa € 84 miljoen. Dit komt overeen met onze voornemens. Er was wel een verschuiving in de aard van de onderhoudsuitgaven. In lijn met onze wens kregen we in 2020 meer greep op de uitgaven aan dagelijks onderhoud. Hierdoor is met name het mutatieonderhoud naar beneden bijgesteld. Het planmatig onderhoud is daarentegen iets gestegen. Met onze inspanningen op dit terrein is onze vastgoedportefeuille nu goed onderhouden.

Woonzorg Nederland voldoet nu en in de komende jaren ruim aan de financiële ratio’s van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties. Met de sturing op kasstromen en de jaarlijks verantwoorde waardeontwikkeling zijn we eind 2020 een solvabele woningcorporatie, die een groot deel van haar maatschappelijke ambities kan financieren uit de vrije operationele kasstromen uit exploitatie van het bezit en de verkopen van het deel van het bezit, dat niet passend is voor onze doelgroep van beleid. Wij houden hierbij ook rekening met het inherente hogere risicoprofiel van onze relatief omvangrijke intramurale vastgoedportefeuille.