Financieel beleid, investeringen en resultaten

Het jaarresultaat van Woonzorg Nederland kwam uit op € 309 miljoen. De daling ten opzichte van de € 506 miljoen over 2018 is volledig toe te schrijven aan een lagere toename van de waarde (6%) van het vastgoed ten opzichte van 2018. Dit is een louter boekhoudkundig resultaat, dat niet leidt tot meer liquide middelen of hogere kasstromen.

Om de seniorenhuisvesting in Nederland op een hoger plan te brengen, en vanuit onze ambitie om onze portefeuille tot 2035 tot 48.000-50.000 eenheden uit te breiden, streven wij over de jaren 2020-2023 naar een jaarlijks investeringsniveau van € 120 tot € 160 miljoen. Dit is gebaseerd op de vastgestelde meerjarenbegroting. Investeringen in bestaand bezit (onderhoud, renovatie, verduurzaming) financieren wij volledig uit (het positieve saldo van) de operationele kasstroom. Investeringen in nieuwbouw, transformatie en acquisities financieren wij uit (het restant van) de operationele kasstroom, opbrengsten uit verkopen en (geborgde) externe leningen. De externe financiering bedraagt maximaal 50% van de investering. Voor de toekomst overwegen wij om bij nieuwbouw het aandeel externe financiering, mede vanwege de lage huidige rentestand, te verhogen. Of en in welke mate we extra leningen zullen aantrekken, wordt jaarlijks bekeken. Harde randvoorwaarde is dat de financiële continuïteit niet in gevaar komt. Zodra dit dreigt te kunnen gebeuren, temporiseren wij ons investeringsprogramma. Tweede uitgangspunt in dit programma is dat we de investeringen richten op de regio’s waar de vraag naar seniorenhuisvesting het grootst is.

We investeerden in 2019 in totaal een circa € 147 miljoen in onze portefeuille. Daarmee voldeden we aan het geambieerde investeringsniveau, maar bleven we iets achter bij onze voornemens. De investeringen zijn als volgt verdeeld:

  • verduurzaming: € 32 miljoen;

  • onderhoud: € 71 miljoen;

  • nieuwbouw: € 8 miljoen;

  • transformatie: € 14 miljoen;

  • renovatie: € 7 miljoen;

  • veiligheid: € 8 miljoen;

  • woningruil: € 7 miljoen;

De investeringen in verduurzaming zijn in 2019 vrijwel volledig uitgevoerd conform de begroting. Er zijn ruim 1.200 woningen verduurzaamd. De uitgaven aan onderhoud bedroegen, met ruim € 82 miljoen, € 11 miljoen meer dan begroot. Door onze inspanningen in het onderhoud heeft 96% van ons bezit een conditiescore van 3 of beter; er is geen sprake van achterstallig onderhoud. Vanaf 2020 verhogen wij ons budget voor planmatig onderhoud standaard met 20%. Aanleiding is een onderzoek dat wij in 2019 lieten doen naar de ‘onderhoudsbehoefte’ van onze complexen. Deze is hoger dan het gemiddelde bedrag dat voortkomt uit de landelijke benchmark van Aedes. Panden van Woonzorg Nederland zijn duurder in onderhoud, door onder meer de standaard aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimte, de extra installaties en extra veiligheidsvoorzieningen.

In 2019 zijn de investeringen in nieuwbouw, renovatie en transformatie achtergebleven bij de begroting. Dit gold zowel voor de nieuwbouw van zelfstandige wooncomplexen en transformatie van bestaande complexen als voor de nieuwbouw van zorgpanden geschikt voor zware zorg. Door de sterk gestegen bouwkosten is het lastig om een exploitatie ‘rond te rekenen’. Dat speelt het sterkst bij intramurale zorgpanden, waarin zowel Woonzorg Nederland als de hurende zorgpartij een gezonde exploitatie moeten kunnen voeren. Een andere, achterliggende, oorzaak van het achterblijven van investeringen is een gebrek aan grondposities. Hierin speelt ook mee dat vergrijzing zeer beperkt doorvertaald is in de ruimtelijke visies van gemeenten en bestemmingsplannen. Veel projecten moeten daardoor regelmatig terug naar de reken- en tekentafel.

De investeringen in veiligheid waren in 2019 conform de begroting. De investering in woningruil betreft de netto investering in een grootscheepse woningruil met woningcorporatie Mooiland. Wij ruilden ouder bezit dat onvoldoende voldeed voor onze doelgroep tegen jonger bezit dat wel voldoet.

Woonzorg Nederland voldoet nu en in de komende jaren aan de financiële ratio’s van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties. Wij zijn een solvabele woningcorporatie, ook met het hogere risicoprofiel door de relatief omvangrijke intramurale vastgoedportefeuille.