Missie, visie en positionering Woonzorg Nederland

De missie van Woonzorg Nederland is de seniorenhuisvesting in Nederland naar een hoger plan te brengen. Wij richten ons hierbij specifiek op de huisvesting van vitale senioren en mensen met een zorgvraag.

Onze belangrijkste doelgroep zijn senioren, die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. In 2020 huisvestten we circa 30.000 huishoudens in een zelfstandige woning en meer dan zo’n 12.500 huishoudens in een intramuraal zorggebouw. Hiermee behoren we tot de 10 grootste corporaties van Nederland. Wij werken in circa 170 gemeenten, grofweg de helft van het totale aantal gemeenten in Nederland. Met 80% daarvan hebben wij concrete onderlinge prestatieafspraken afgesloten. Het grootste deel van onze huurders is 65-plusser; de gemiddelde leeftijd lag in 2020 net boven de 75 jaar. Woonzorg Nederland heeft 10% van het zorgvastgoed en 30% van de geclusterde woonvormen in Nederland in bezit en is daarmee marktleider.

In 2020 hebben wij een visie ontwikkeld op hoe senioren in verschillende woongemeenschappen zelfstandig en met elkaar kunnen wonen. De insteek hierbij is: ‘onze huurders willen zelf hun leven inrichten, ook als ze ouder worden, de mobiliteit afneemt en/of de behoefte aan zorg zich manifesteert’. Vanuit ons aanbod proberen wij dit maximaal te faciliteren, met voor de doelgroep van ons beleid betaalbare woonlasten.

 

2020

2019

2018

Woningen (zelfstandig en onzelfstandig)

29.857

30.469

30.699

Intramurale eenheden

12.839

12.405

12.448

Zakelijke huurders

267

230

178

Gemeenten

166

175

171

Gemeenten met prestatieafspraken

137

136

135

Focusgemeenten

55

51

31

Focusgemeenten met prestatieafspraken

50

43

24

Bovenstaande tabel toont een stabiel beeld, waarbij per saldo de omvang van onze vastgoedportefeuille in 2020 beperkt is gekrompen. Deze krimp betreft wooneenheden die niet voor onze doelgroep geschikt zijn. Dit geldt grofweg voor 10% van onze huidige vastgoedportefeuille. Dit deel van ons bezit wordt in de periode tot 2030 gefaseerd verkocht, gesloopt of getransformeerd naar zelfstandige woningen, geschikt voor onze doelgroep.

Door middel van acquisitie, nieuwbouw en transformatie gaan wij in de komende periode tot 2025 circa 3.800 voor de doelgroep geschikte wooneenheden aan onze vastgoedportefeuille toevoegen. De omvang van onze huidige onderhanden zijnde ontwikkelingsportefeuille (met zo’n 4.850 verhuureenheden) sluit aan op deze ambitie.

Met deze ingezette beweging (uitbreiding met tegelijkertijd het terugbrengen van het aantal niet geschikte eenheden) neemt het aantal voor de doelgroep geschikte woningen in de periode tot 2030 toe met circa 10% naar 42.250. Met extra inspanningen op het terrein van nieuwbouw en acquisitie willen wij onze vastgoedportefeuille in de periode tot 2035 verder laten groeien naar circa 48.000 - 50.000 verhuureenheden. Mogelijk gemaakt door onze inmiddels gerealiseerde adequate financiële positie hebben we hiervoor in 2020 aanvullend € 100 miljoen per jaar beschikbaar gesteld, gefaseerd opgebouwd tot het jaar 2023 en daarna stabiel gehouden op dit bedrag tot 2035.

Met meer dan 90% van onze circa 55 focusgemeenten, waar we ons specifiek op richten, hebben we concrete prestatieafspraken gemaakt. Ons doel is om op korte termijn in al onze focusgemeenten tot onderlinge prestatieafspraken te komen.

Onze visie op de vergrijzing

Het aantal ouderen groeit de komende decennia nog fors. In 2035 is één van de vier inwoners van Nederland ouder dan 65 jaar. Van de 65-plussers is met anderhalf miljoen mensen één op de drie ouder dan 85 jaar. Naast deze getalsmatige toename zijn in de vergrijzing ook kwalitatieve veranderingen waarneembaar:

  • de ouderen die nu de seniorenhuisvesting instromen, zijn mondiger, kritischer, vitaler en digitaal vaardiger dan de traditionele huurders daarvan. Zij stellen andere eisen aan hun huisvesting en nemen daar zelf initiatieven in. ‘Eigen regie’ staat daarbij hoog in het vaandel;

  • de verschillen worden groter, ook tussen ouderen. Met de stijgende kosten voor zorg, wonen en levensonderhoud en krapte op de arbeidsmarkt binnen de zorg neemt de kwetsbaarheid van ouderen die het niet breed hebben sterk toe. Het is verre van vanzelfsprekend dat zij langer voor zichzelf en elkaar kunnen blijven zorgen. Daarnaast nemen ook de verschillen in leefstijl tussen groepen ouderen toe.

Ook in het overleg in 2020 met onze landelijke huurdersbelangenvereniging LHP is het ons duidelijk geworden dat wij met onze woonproducten en -diensten en onze organisatie beter op deze veranderingen moeten inspelen. Hierbij dient onder andere een duidelijker onderscheid te worden gemaakt tussen de meer vitale senioren en de mensen met een zorgvraag, die langer zelfstandig thuis willen wonen óf die gezien de aard van de zorgvraag gebruik gaan maken van onze faciliteiten op het terrein van intramuraal vastgoed.

In het Nederlandse beleid voor de seniorenhuisvesting domineert al jaren de gedachte dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis moeten blijven wonen. Woonzorg Nederland onderschrijft deze gedachte, maar wijst er wel op dat ‘thuis wonen’ om een geschikte woonomgeving en woning vraagt. Het ‘thuis blijven wonen’ in de woning waarin de kinderen zijn opgegroeid, voldoet daar niet altijd aan. In dat geval kunnen risico’s en problemen ontstaan, zoals valongelukken thuis, vereenzaming en een inefficiënt gebruik van de woningvoorraad omdat ouderen te lang een voor hen ongeschikte woning bewonen.

Om dit te voorkomen, zet Woonzorg Nederland zich met name in voor geschikte woonvormen die ‘de seniorenhuisvesting op een hoger plan tillen’ en het thans ‘gapende gat’ tussen de eengezinswoning en het verpleeghuis overbruggen. In de ‘Actieagenda Wonen’ die met meer dan 30 organisaties is opgesteld, wordt nu rekening gehouden met 50.000 woningen in geclusterde woonvormen. Woonzorg Nederland zet zich in voor het dubbele aantal, dus om 10% van de volgens deze ‘Actieagenda’ benodigde 1 miljoen woningen tot 2030 te programmeren voor geclusterde woonvormen. Dit is goed voor de doorstroming en leidt ertoe dat mensen zelfstandig wonen maar niet alleen. Deze vormen bieden hierbij ‘een goed en geschikt huis’ waar senioren ‘samen zelfstandig wonen met een plus’: een geborgen en veilige woonsituatie, waar het wonen en leven met elkaar centraal staat. Mensen bewonen een ‘eigen’ woning, met ruimte in en om het pand om mensen te ontmoeten en activiteiten te ontplooien, ook als hun mobiliteit afneemt, oude sociale banden wegvallen en er op enig moment zorg nodig is. Hiermede wordt de kans dat mensen vereenzamen aanzienlijk kleiner en dat ze elkaar gaan helpen groter. Met deze woonvormen voldoen wij aan onze belofte dat mensen ‘thuis’ kunnen wonen, en langer zelf de regie kunnen blijven voeren.

Naast aantrekkelijke woonvormen met ontmoetingsruimten in zelfstandige wooncomplexen voorzien we als marktleider in dit segment ook in de groeiende behoefte aan niet-zelfstandige woonvormen met complexe zware zorg. Daarvoor moeten er meer verpleeghuizen komen. In onze visie heeft de verpleeghuissector behoefte aan meer standaardisering. Het is onduidelijk wat een goed verpleeghuisproduct is, welke zorg daarbij geleverd moet/kan worden en hoeveel dat dan mag/kan kosten. In direct onderling overleg met onze hierbij betrokken stakeholders (w.o. zorgpartijen en gemeenten) maken wij de oplossing van dit vraagstuk naar wens gezamenlijk meer duidelijk.

Hierna geven wij op hoofdlijnen aan hoe we met onze in 2020 gerealiseerde en voor volgende jaren voorgenomen veranderingen in woonproducten, -diensten en onze organisatie adequaat willen inspelen op de hierboven geschetste ontwikkelingen.

Addendum ondernemingsplan

In 2017 hebben wij het ondernemingsplan 2017-2022 ‘Samen zelfstandig wonen met een plus’ vastgesteld. In 2020 hebben wij, halverwege de planperiode, de balans opgemaakt.

Welke ontwikkelingen zien we en wat betekenen die voor onze koers? Met welke keuzes en/of vervolgstappen kunnen wij waar nodig (meer) resultaat behalen? Deze exercitie resulteerde in een addendum op het ondernemingsplan. De hoofdconclusie is dat de ontwikkelingen binnen en buiten onze organisatie geen aanleiding zijn voor een drastische koerswijziging. Onze koers en aanpak staan nog steeds fier overeind. We willen wel voortvarender de stap zetten naar het ‘doen’, om meer resultaat te boeken voor onze huurders en woningzoekenden. Ook willen we onze innovatieve kracht versterken.

Concreet leidt dit tot het bijstellen of aanscherpen van onze koers en ons beleid op een aantal aspecten.

  • Verhogen uitbreidingsambities
    Ons aanbod van ‘zelfstandig wonen met een plus’ willen we verdiepen door nieuwe collectieve woonvormen te realiseren, op basis van zes ontwikkelde ‘woonformules’. Daarnaast willen we de komende jaren in nauw overleg met zorgpartijen ook ons aanbod van zorgvastgoed vergroten. We streven naar een uitbreiding van onze portefeuille met gemiddeld circa 350 tot 500 eenheden per jaar. Circa een derde van onze portefeuille is hierbij in 2035 geschikt voor de meer zware en complexe zorg, met intramurale woongelegenheden.

  • Sterkere complexen in een zorgzame wijk
    Hoewel het merendeel van onze huurders zelfstandig en vitaal is, signaleren wij ook een toename van het aantal kwetsbare huurders en dan met name eenzame huurders en huurders met (beginnende) dementieklachten. Dit ondermijnt de ‘samenredzaamheid’ die wij in onze complexen nastreven ofwel huurders houden een oogje op elkaar, helpen elkaar met kleine zaken en ondernemen samen activiteiten.

    Dit ‘omzien naar elkaar’ is in de praktijk één van de beste oplossingen tegen vereenzaming, maar daarvoor zijn sociaal sterke leefgemeenschappen met een goede leefbaarheid nodig. We willen ons inspannen om in de prestatieafspraken met de gemeenten en in de woonruimteverdeling meer aandacht te gaan besteden aan de ‘samenredzaamheid, veerkracht en leefbaarheid’ in onze complexen. In samenwerking met onze meer vitale huurders en onze ketenpartners streven we naar gemeenschapsvorming in niet alleen onze eigen complexen, maar ook in de wijdere buurt of wijk.

  • Beperkte verruiming van onze doelgroep
    Oudere huishoudens met een middeninkomen hebben grote moeite om te verhuizen naar een voor hen geschikte woonvorm. Er is voor hen simpelweg te weinig betaalbaar en geschikt aanbod, waardoor ze te lang in een voor hen ongeschikt geworden woning moeten blijven wonen. De woonvormen van Woonzorg Nederland zijn ook voor deze groep zeer geschikt.

    Daarom willen we de komende jaren onze doelgroep beperkt verruimen en in onze portefeuille ruimte maken voor een iets groter aandeel middenhuurwoningen met een huur tussen de sociale huurgrens en circa € 1.000 per maand. We doen dat door een beperkte en organische groei van onze niet-DAEB-portefeuille naar maximaal 10% van onze voorraad zelfstandige woningen, en door meer en bewuster gebruik te maken van de vrije ruimte bij de toewijzing van sociale huurwoningen. We denken ook dat de toevoeging van woningen met een middenhuur onze collectieve woonformules kansrijker maakt.

Aanvullend hebben we in het addendum beleidsmatige accentverschuivingen aangebracht in ons huurbeleid en onze aanpak van de verduurzaming.

Om onze bijgestelde koers te kunnen realiseren, zetten we de komende jaren in op:

  • verdergaande digitalisering van routinematige werkzaamheden;

  • een doorontwikkeling van de organisatie van Woonzorg Nederland naar een ‘Team van Teams’;

  • sterkere allianties met onze (keten)partners;

  • een sterkere profilering als landelijk expert en voorloper in de seniorenhuisvesting én

  • het sterker inzetten op innovaties door middel van meer experimenteerruimte en het uitschrijven van ‘challenges’.

We roepen daarbij onze maatschappelijke partners op uit de eigen silo’s te breken en een ‘coalition of the willing’ te vormen. Een coalitie die door intensieve samenwerking inhoud geeft aan de nieuwe (collectieve) vormen van wonen waaraan senioren zo’n behoefte hebben.

Na bovenstaand kort de missie, visie en positionering van Woonzorg Nederland te hebben aangeven, inclusief de uitkomst van de herijking van ons ondernemingsplan, volgen hierna samengevat de resultaten die wij hiervan afgeleid met onze activiteiten in 2020 hebben gerealiseerd. Hieraan vooraf gaat nog een korte toelichting op onze visie op de doorontwikkeling van de verslaglegging van Woonzorg Nederland.