Financieel jaarresultaat

Kasstroom, investeringen en leningen

De operationele kasstroom over 2019 bedraagt € 61 miljoen. Deze kasstroom is geheel ingezet voor investeringen. Het investeringsprogramma is in 2019 vooral gericht geweest op levensduur verlengende maatregelen voor bestaand vastgoed (duurzaamheid, bijzondere investeringen en renovatie), hierin zijn ten dele maatregelen inbegrepen die gedaan zijn in het kader van het realiseren van woonformules en (samen)zelfstandig wonen met een plus. In het verslagjaar is € 83 miljoen aan leningen afgelost en € 61 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken.

Winst- en verliesrekening

De winst- en verliesrekening over 2019 laat een positief resultaat voor belastingen zien van € 309 miljoen (2018: € 505 miljoen), ofwel € 196 miljoen lager dan vorig verslagjaar.

De waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn € 185 miljoen lager dan in 2018. De toename van huuropbrengsten waren ontoereikend om de toegenomen lasten op te vangen. Door de rentedaling is de waardeveranderingen van financiële vaste activa € 4 miljoen lager dan vorig jaar. De actualisatie van de fiscale positie leidt tot € 6 miljoen hogere lasten vennootschapsbelasting.

De lagere waardeveranderingen vastgoedportefeuille heeft meerdere oorzaken. In 2019 is zowel de productie als de omvang van de projecten gestegen. De stijgende investeringen hebben geleid tot € 28 miljoen meer dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen. Daarnaast was in 2018 sprake van een incidentele stijging. Het resultaat bestond voor € 80 miljoen uit een schattingswijziging. De oorzaak hiervan is dat in 2018 de waardering van het laatste deel van de vastgoedportefeuille is omgezet van de basisversie naar de fullversie. De resterende afname van de waardeveranderingen wordt veroorzaakt doordat de toename van de marktwaarde in 2019 lager is dan in 2018.

Genormaliseerd resultaat

Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille steeg met € 8 miljoen naar € 160 miljoen. Deze stijging wordt voor € 4 miljoen verklaard door hogere huuropbrengsten (inflatie) en lagere huurderving wegens oninbaarheid en leegstand. Verder daalden zowel de directe onderhoudslasten als de verhuur en beheerlasten beiden met € 1 miljoen. 

Het netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille ad € 6 miljoen negatief is inclusief Mooiland. Zonder deze transactie bedroeg het resultaat € 1 miljoen negatief ten opzichte van € 1 miljoen positief over 2018 bij een verkoopopbrengst van circa  € 8 miljoen in beide jaren.

De totale personele kosten en overige bedrijfslasten stegen met 7% naar € 44 miljoen in 2019, onder meer door inzet op specifieke programma's waaronder bijvoorbeeld datakwaliteit.  

Bedrijfslasten

Op de bedrijfslasten scoort Woonzorg Nederland, zoals blijkt uit de Aedes Benchmark 2019, gemiddeld laag ten opzichte van andere corporaties. Het niveau van de beïnvloedbare bedrijfslasten is gestegen van € 630 naar € 771 per verhuureenheid en behoort bij het gemiddelde van de referentiegroep ‘grote woningcorporaties’. Incidentele projecten gericht op het optimaliseren van de bedrijfsvoering hebben geleid tot hogere lasten. Daarnaast is de uitkomst negatief beïnvloed door een incidenteel presentatie-effect. Zonder dit effect waren onze lasten € 40 lager en waren we evenals in 2019 ingedeeld bij de laatste van de referentiegroep “grote woningcorporaties”.

Waardering vastgoed

Per 31 december 2019 is in totaal voor € 2,02 miljard aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves inbegrepen (in 2018: € 1,83 miljard). De waardering van het vastgoed gebeurt sinds 2018 in de full versie op basis van onafhankelijke taxaties.

De realisatie van deze herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonzorg Nederland. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk (door complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en de behoefte aan huurwoningen.

Het bestuur van Woonzorg Nederland heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het bezit in exploitatie (€ 3,18 miljard) en de marktwaarde van dit bezit (€ 5,10 miljard) en bedraagt circa € 1,9 miljard. Dit betekent dat ongeveer 60% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Het niet realiseren van ons vermogen is in overeenstemming met onze maatschappelijke ambitie en de belofte ‘samen zelfstandig wonen met een plus’ te realiseren.

Marktwaarde en beleidswaarde

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde

Het jaar 2019 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2018. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor Woonzorg Nederland heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 298 miljoen gegroeid naar € 5.104 miljoen. De netto groei is geheel het gevolg van waardestijging. De waardestijging bedraagt 6%.

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei per m2 van onze vastgoedportefeuille en hogere markthuren. Tot slot leidt de lage rentestand tot lagere verdisconteringsvoeten.

De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling van de contracthuur positief is, blijft deze achter ten opzichte van 2018 door een gematigde huuraanpassing en passend toewijzen. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat met de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De ontwikkeling van de beleidswaarde volgt grotendeels de ontwikkeling van de marktwaarde. Ten opzichte van 2018 is de procentuele afslag op de marktwaarde nagenoeg gelijk gebleven (36%). Wel hebben er verschuivingen plaatsgevonden tussen de verschillende afslagcategorieën. Deze waren voornamelijk het gevolg van de implementatie van het functionele model bij het bepalen van de beheer- en onderhoudsnormen.

Voor een beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde wordt verwezen naar de toelichting op de balans van de jaarrekeningpost vastgoedbeleggingen.