Financieel jaarresultaat 

Kasstroom, investeringen en leningen 

De operationele kasstroom over 2020 bedroeg € 62 miljoen. Deze is geheel ingezet voor investeringen. Het investeringsprogramma was in 2020 vooral gericht op levensduur verlengende maatregelen voor bestaand vastgoed (verduurzaming en renovatie). In het verslagjaar is € 77 miljoen aan leningen afgelost en € 97 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. 

Over 2020 hebben we in beeld gebracht op welke wijze de inkomende (huur)kasstromen zijn besteed. Als basis hiervoor onderstaande afbeelding. Op de 'begane grond' de exploitatiekasstromen, als percentage van de huur. Op de '1e verdieping' is in beeld gebracht op welke wijze de uitbreiding, namelijk nieuwbouw en acquisitie, is gefinancierd. Uit de grafische weergave kan verder worden afgeleid dat het huishoudboekje van Woonzorg Nederland niet significant afwijkt van het gemiddelde van de sector. De hogere relatieve rente uitgaven worden gecompenseerd door de relatief lagere personeels- en exploitatiekosten en belastingen. De hogere uitgaven voor verduurzaming leiden tot een relatief lagere gecorrigeerde operationele kasstroom.

Winst- en verliesrekening 

De winst- en verliesrekening over 2020 laat een positief resultaat voor belastingen zien van € 265 miljoen (2019: € 309 miljoen), ofwel € 44 miljoen lager dan in het vorige verslagjaar. De waardestijging van het vastgoed is € 30 miljoen lager dan in 2019. Daarnaast stegen in 2020 de onderhoudslasten met € 13 miljoen en viel de vennootschapsbelasting € 7 miljoen hoger uit. De beperkt hogere huuropbrengsten en het € 3 miljoen hogere verkoopresultaat konden deze hogere lasten slechts voor een deel compenseren.

De hogere onderhoudslasten worden grotendeels veroorzaakt door de overboeking van de onderhoudslasten uit investeringen, als gevolg van de aangescherpte regels hiervoor in de jaarverslaggeving.

Bedrijfslasten 

Op de bedrijfslasten scoort Woonzorg Nederland in de Aedes Benchmark 2020 net als in 2019 laag ten opzichte van het gemiddelde in de hele sector. De beïnvloedbare bedrijfslasten zijn toegenomen van € 771 naar € 797 per verhuureenheid. Hiermee behoort Woonzorg Nederland bij het gemiddelde van de referentiegroep ‘grote woningcorporaties’.

Waardering vastgoed 

Per 31 december 2020 is in totaal voor € 2,2 miljard aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves inbegrepen (in 2019: € 2,0 miljard). De waardering van het vastgoed is net als in voorgaande jaren gebaseerd op full-versie taxatierapporten van onafhankelijke taxateurs.

De realisatie van de herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonzorg Nederland. De mogelijkheden om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit te gelde te maken, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en de behoefte aan huurwoningen.  

Het bestuur van Woonzorg Nederland heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het bezit in exploitatie (€ 3,2 miljard) en de marktwaarde van dit bezit (€ 5,4 miljard) en bedraagt circa € 2,2 miljard. Dit betekent dat ongeveer 63% van het totale eigen vermogen niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Het niet realiseren van ons vermogen is in overeenstemming met onze maatschappelijke ambitie en de belofte ‘samen zelfstandig wonen met een plus’ mogelijk te maken. 

Marktwaarde en beleidswaarde 

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde 

Het jaar 2020 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2019. Zowel in de koop- als de huurmarkt blijft de vraag toenemen. Voor Woonzorg Nederland heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 264 miljoen gegroeid naar € 5.368 miljoen, grotendeels veroorzaakt door een stijging van de marktwaarde met + 4,6% ten opzichte van 2019. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van hogere markthuren en een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een groei van de leegwaarde per m2 van onze vastgoedportefeuille. Tot slot leidt de lage rentestand tot lagere verdisconteringsvoeten. 

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde 

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse inschattingen, conform de geldende verslaggevingsstandaarden. Dit geldt in het bijzonder voor de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. Deze waardebepaling van het vastgoed is de grootste post waarvoor het bestuur voor de jaarrekening een inschatting moet maken. 

De ontwikkeling van de beleidswaarde volgt grotendeels die van de marktwaarde. Ten opzichte van 2019 is de procentuele afslag met 2% toegenomen naar 40%. Wel hebben er verschuivingen plaatsgevonden tussen de verschillende categorieën van afslagen. De afslag voor beschikbaarheid is gedaald met circa 40%, terwijl die voor betaalbaarheid, kwaliteit en beheer zijn toegenomen met gemiddeld bijna 20%.

Voor een beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde wordt verwezen naar de toelichting op de balans van de jaarrekeningpost Vastgoedbeleggingen.