Beschikbaarheid

Onze belofte

We nemen onze verantwoordelijkheid in het voldoen aan de groeiende vraag naar (betaalbare) geschikte huurwoningen voor ouderen en zorgbehoevenden. We streven daartoe naar een uitbreiding van ons bezit in de periode tot 2035 tot 48.000-50.000 eenheden. Daarnaast vernieuwen we onze voorraad door onder meer nieuwe woonformules te realiseren. We concentreren ons daarbij op die gebieden waar de schaarste het grootst is, waar voorzieningen beschikbaar zijn en we een goede samenwerking hebben of kunnen opbouwen met gemeenten en aanbieders van zorg en diensten. We vertalen dit in focusgemeenten, waar we onze aandacht extra op richten. We gaan hier nader op in de beschrijvingen van onze twaalf clusters in hoofdstuk 7. Het tempo waarin we onze uitbreidingsambitie willen realiseren, hebben we ook in 2019 iets omlaag geschroefd vanwege de ontwikkelingen in de markt en om extra te investeren in bestaand bezit.

Voor woningzoekenden is niet zozeer de totale omvang van onze portefeuille van belang, maar de omvang van het voor nieuwe verhuur vrijkomende aanbod. Bij de verdeling van de beschikbare woningen kijken we waar mogelijk naar meer dan alleen inkomen en huurprijs. We hebben immers niet alleen vanuit de betaalbaarheid een schaars aanbod, maar vooral vanuit de specifieke behoefte aan woonvormen waarin bewoners samen zelfstandig kunnen wonen, zelf ondersteuning kunnen organiseren of zorg kunnen ontvangen. Zo houden we rekening met de zorgvraag van bewoners en creëren we mogelijkheden voor woongemeenschappen. We gaan hierover in gesprek met de gemeenten waar wij actief zijn. Leefbaarheid speelt daarbij een steeds grotere rol.

 

2019

2018

2017

Zelfstandige eenheden

30.358

30.588

30.419

Onzelfstandige eenheden

111

111

98

Intramuraal, BW, plaatsen

12.405

12.448

12.815

Acquisitie zelfstandige woningen

225

0

1.349

Tabel 17: portefeuille Woonzorg Nederland

Uitbreiding

Onze totale woningportefeuille is in 2019 gedaald van 43.147 naar 42.874 eenheden. Dit is het gevolg van nieuwbouw en van de transformatie van complexen van intramuraal naar zelfstandig wonen, waarbij kleine, intramurale kamers vaak worden samengevoegd naar één zelfstandige woning. Deze transformaties doen wij in het kader van het scheiden van wonen en zorg, zoals bij het Coornhertcentrum in Den Haag en Hoog Schuilenburg in Almelo. Acquisitie en dispositie zijn ook onderdeel van de groei van ons bezit (zie paragraaf 4.3.3).

Wij leverden in 2019 vijf complexen op ten gevolge van nieuwbouw en transformatie, namelijk:

  • De Havens, Nooitgedacht (nieuwbouw, intramuraal pand met 48 eenheden);

  • De Wieken, Zierikzee (transformatie, 37 aanleunwoningen);

  • Felixoord, Oosterbeek (transformatie, vegetarische woongemeenschap met 22 appartementen);

  • Hoog Schuilenburg, Almelo (transformatie, 147 appartementen);

  • Dr. Engelsoord, Maasbracht (transformatie, 61 appartementen).

Voor nieuwbouw en transformatie trokken wij in het jaarplan € 48 miljoen uit. Daarvan is € 22 miljoen daadwerkelijk uitgegeven. De onderbesteding heeft enerzijds te maken met een te groot planningsoptimisme en anderzijds met de moeilijke omstandigheden op de markt. Door krapte op de aannemersmarkt is het in het algemeen lastig is om met een goed aanbestedingsresultaat projecten haalbaar te maken. Dit klemt des te meer bij intramurale zorgpanden. Het is moeilijk om met zorgorganisaties te komen tot definitieve plannen. Het kost veel tijd om overeenstemming te bereiken over het programma en de financiële kant (huurprijs en lengte van de huurperiode). Dat zorgpartijen zich in het algemeen niet voor langere periodes willen vastleggen, komt door de kort-cyclische financiering in de zorgsector. Dit maakt het voor Woonzorg Nederland noodzakelijk om bij de nieuwbouw van intramuraal zorgvastgoed te kiezen voor flexibele oplossingen. Een complex is dan na afloop van een huurperiode eventueel ook inzetbaar voor een ander gebruik. Daarbij helpt het ook niet dat er in Nederland geen uniforme standaard bestaat voor omvang, inrichting en prijs van een woonzorgeenheid geschikt voor zware zorg (zie ook paragraaf 2.1). Een andere oorzaak van de onderbesteding is dat grondposities schaars zijn, wat de nieuwbouw zeer beperkt.

Acquisities en verkopen

Woonzorg Nederland heeft in 2019 in totaal 331 eenheden gekocht, waarvan 225 zelfstandige woningen en 106 intramurale eenheden, en 489 wooneenheden verkocht. Hiervan hebben wij 4 woningen aan particulieren verkocht. De overige woningen verkochten wij aan woningcorporaties, zodat de voorraad sociale huurwoningen geborgd bleef. Een bijzonder project is de grootscheepse woningruil met Mooiland. Deze corporatie verkleint haar werkgebied en concentreert zich op haar kerngebied in Noordoost-Brabant en Gennep. Wij verkochten in dit gebied verouderde woningen aan Mooiland die niet meer geschikt zijn (te maken) voor onze doelgroep. We kochten woningen en intramurale eenheden terug in onder meer Pijnacker en Amersfoort, die wel geschikt zijn voor onze doelgroep. Netto betaalden wij bij deze woningruil ongeveer € 7 miljoen aan Mooiland.

Wij stelden in 2019 een transactiemanager aan die zich specifiek bezighoudt met verkopen en acquisities. In het kader van onze wensportefeuille hebben wij inmiddels voor de hele portefeuille in de tijd uitgezet welke complexen we wanneer kwijt willen omdat ze niet passen bij onze doelgroep. Voor acquisities van complexen die wel passen, houden regieteams contact met de gemeenten. Zij horen en zien de kansen en schakelen veelvuldig met de transactiemanager.

Aanbod en verdeling

In 2019 zijn 3.006 nieuwe zelfstandige huurcontracten gesloten. In de verdeling van de beschikbare huurwoningen houden we zoals hiervoor gemeld ook rekening met de zorgvraag van bewoners en met woongemeenschappen.

Net als andere corporaties dragen we bij aan het huisvesten van statushouders (van 55 jaar en ouder), conform afspraken die we daarover maken met de gemeenten.

Woonzorg Nederland wees in 2019 haar sociale huurwoningen passend toe, overeenkomstig de Woningwet. De wet- en regelgeving bevat verschillende bepalingen die te maken hebben met het passend toewijzen van sociale huurwoningen.

  • Van de verhuringen aan huurtoeslaggerechtigden dient tenminste 95% een huur te hebben beneden de eerste aftoppingsgrens. Daar hebben wij in 2019 ruimschoots aan voldaan. Van de nieuwe huurders met recht op huurtoeslag kreeg 99,9% een woning toegewezen met een kale huur beneden € 607,46.

Inkomenstoets:

  • ten minste 80% van de sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan de doelgroep voor de sociale huur. Woonzorg Nederland voldeed hier ruimschoots aan. Wij wezen in 2019 94% van de vrijkomende huurwoningen toe aan huishoudens met een inkomen lager dan € 38.035;

  • maximaal 20% mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven dat van de doelgroep voor sociale huur, waarvan maximaal de helft aan huishoudens met een inkomen boven € 42.436. De percentages bij Woonzorg Nederland: 3% toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen € 38.035 en € 42.436, 3% aan huishoudens met een hoger inkomen.

Bij de woningtoewijzing doen we ons best om iedereen, ook de meest kwetsbare huishoudens, een passend ‘thuis’ te bieden. Daarvoor proberen we sociaal sterke complexen tot stand te brengen en te behouden, waarin de samenredzaamheid van de bewoners groot is. Sociaal sterke complexen vereisen goede leefbaarheid. Met de toename van het aandeel en aantal kwetsbare bewoners in complexen komt deze soms onder druk te staan. Dit ondermijnt de samenredzaamheid. Daarom willen wij in de woonruimteverdeling naar andere zaken kijken dan alleen inkomen en huishoudensgrootte. We willen de mogelijke gevolgen van toewijzingen voor de leefbaarheid en samenredzaamheid gaan meewegen. Dit wordt in 2020 verder uitgewerkt.

 

2019

2018

Woningen met huur beneden de eerste aftoppingsgrens toegewezen aan huurtoeslaggerechtigden (min. 95%)

100%

100%

Sociale huurwoningen toegewezen aan sociale huur doelgroep (min. 80%)

94%

93%

woningen toegewezen aan huishoudens met inkomen tussen €38.035 en €42.436 (max. 10%)

3%

3%

Woningen toegewezen aan huishoudens met inkomen boven €42.436 (max. 10%)

3%

4%

Tabel 18: passend toewijzen