Beschikbaarheid

Onze belofte

We nemen onze verantwoordelijkheid in het voldoen aan de groeiende vraag naar (betaalbare) geschikte huurwoningen en -eenheden voor ouderen en zorgbehoevenden. We streven daartoe naar een uitbreiding van ons bezit in de periode tot 2035 tot 48.000-50.000 eenheden. Daarnaast vernieuwen we onze voorraad en maken we deze meer geschikt voor onze doelgroep. Dit doen we door nieuwe woonformules te realiseren en het intramuraal zorgvastgoed te standaardiseren. We concentreren ons daarbij op die gebieden waar de schaarste het grootst is, waar voorzieningen beschikbaar zijn en we een goede samenwerking hebben of kunnen opbouwen met gemeenten en aanbieders van zorg en diensten. We vertalen dit in focusgemeenten, waar we onze aandacht extra op richten. We gaan hier nader op in, in de beschrijvingen van onze twaalf clusters in hoofdstuk ‘Clusters’. Om onze uitbreidingsambities te realiseren, voeren we ons tempo waarmee onze woningvoorraad groeit de komende jaren omhoog. Dit gebeurt voor minimaal de helft via nieuwbouw (als bijdrage aan de benodigde groei van de totale woningvoorraad in Nederland) en voor het overige via acquisities. Hiervoor trekken we de komende jaren respectievelijk € 25 miljoen (2021), € 50 miljoen (2022) en € 100 miljoen (vanaf 2023) extra externe financiering aan.

Voor woningzoekenden is niet zozeer de totale omvang van onze portefeuille van belang, maar de omvang van het voor nieuwe verhuur vrijkomende aanbod. Bij de verdeling van de beschikbare woningen kijken we waar mogelijk en nodig naar meer dan alleen inkomen en huurprijs. Zo streven we er ook naar rekening te houden met de zorgvraag van bewoners, de mogelijkheden woongemeenschappen te creëren en leefbaarheid (zie verder par. ‘Aanbod en verdeling’).

 

2020

2019

2018

Zelfstandige eenheden

29.949

30.583

30.588

Onzelfstandige eenheden

50

111

111

Intramuraal, BW, plaatsen

12.839

12.405

12.448

Uitbreiding

Onze voorraad wooneenheden (zelfstandige woningen en intramurale plaatsen) is in 2020 gekrompen van 42.874 naar 42.696. Dit is met name het gevolg van de transformatie van intramurale complexen. Bij deze transformaties worden eenheden veelal groter, waardoor binnen het complex minder eenheden terugkomen. We voltooiden in 2020, in het kader van het scheiden van wonen en zorg, de transformatie van drie voormalige intramurale complexen naar complexen met zelfstandig verhuurde woningen: het Coornhertcentrum in Den Haag, De Wieken in Zierikzee en De Overloop in Almere.

Wij leverden in 2020 één nieuwbouwcomplex op, namelijk Koningslinde in Prinsenbeek (21 zelfstandige appartementen). De investeringen in nieuwbouw en transformatie bleven achter bij de verwachtingen en begroting. De onderbesteding heeft te maken met een te groot planningsoptimisme, de moeilijke omstandigheden op de markt en de complexe onderhandelingen met zorgpartijen over nieuw zorgvastgoed. De beoogde investering in uitbreiding zijn uiteindelijk toch grotendeels gehaald door middel van acquisities (zie de volgende par.).

Acquisities en verkopen

Woonzorg Nederland heeft in 2020 in totaal 142 woningen gekocht en 81 verkocht. Grote aankopen vonden plaats in december, toen wij in Dordrecht het complex Het Polderwiel (72 huurappartementen) overnamen van Thuisvester, alsmede De Poelmanflat (70 huurappartementen) van Mooiland in Purmerend. De verkoopresultaten vielen tegen omdat een beoogde verkoop van 211 voor onze doelgroep ongeschikte woningen in Voorschoten uiteindelijk niet doorging.

Wij stelden in 2020 een team acquisities & disposities in dat zich uitsluitend bezighoudt met aankopen en verkopen. Ook hebben we in het verslagjaar een grove inventarisatie gedaan van de mate waarin al onze bestaande complexen passen in één van onze formules (zie par. ‘Samen zelfstandig wonen met een plus’). Complexen die dat niet doen en die ook niet geschikt gemaakt kunnen worden voor een formule, komen op termijn in beginsel in aanmerking voor verkoop. De afwezigheid van een ontmoetingsruimte, in het eigen gebouw of de buurt, speelt daarin een grote rol. Ook kan een complex op het gebied van toegankelijkheid niet aan onze voorwaarden voldoen.

Samenwerking met marktpartijen

Om onze uitbreidingsambities waar te maken, streven we ook naar samenwerking met marktpartijen. Waar zij grondposities hebben en sociale huur moeten realiseren, zijn wij een goede partner. Omgekeerd kunnen wij bij de verdichting van eigen locaties ook een ontwikkelaar inschakelen. We hebben onze in 2019 gestarte samenwerking met gebiedsontwikkelaar BPD in 2020 verder geconcretiseerd. We hebben in West-Nederland vijf locaties aangewezen waar we kunnen samenwerken. Op twee locaties is het streven om in 2021 tot concrete plannen te komen. Deze samenwerking rollen we de komende jaren over de rest van Nederland uit. Daarnaast zijn we ook met andere ontwikkelaars in gesprek om tot gezamenlijke ontwikkelingen en afname van projecten te komen.

Aanbod en verdeling

In 2020 zijn 2.932 nieuwe zelfstandige sociale huurcontracten gesloten. In de verdeling van de beschikbare huurwoningen houden we zoals hiervoor gemeld ook rekening met de zorgvraag van bewoners en met woongemeenschappen. Net als andere corporaties dragen we daarnaast bij aan het huisvesten van statushouders (van 55 jaar en ouder), conform afspraken die we daarover maken met de gemeenten. Woonzorg Nederland wees in 2020 haar woningen passend toe, overeenkomstig de Woningwet. 2.754 nieuw verhuurde woningen zijn toegewezen aan huishoudens die behoren tot de ‘passend toewijs groep’.

Bij de woningtoewijzing doen we ons best om iedereen, ook de meest kwetsbare en zorgbehoevende huishoudens, een passend ‘thuis’ te bieden. Daarom willen wij in de woonruimteverdeling naar andere zaken kijken dan alleen inkomen en huishoudensgrootte. Dit is in de praktijk een lastige opgave. De verdeling van woningen gebeurt standaard alleen op basis van huur, inkomen en omvang van het huishouden. Veel woonruimteverdelingssystemen en portals laten ook geen andere criteria toe. Daarvoor is dan ook de samenwerking nodig met gemeenten. Leefbaarheid speelt daarbij wat ons betreft een steeds grotere rol. We streven naar sociaal sterke complexen waarin de samenredzaamheid van de bewoners groot is. Een goede leefbaarheid is daarvoor cruciaal. Met de toename van het aandeel en aantal kwetsbare bewoners in complexen komt deze echter soms onder druk te staan. Dit ondermijnt de zo belangrijke samenredzaamheid. In 2021 willen we de leefbaarheid vergroten in de dertig aandachtscomplexen waar deze het meest onder druk staat. Waar nodig zetten we hiervoor in samenwerking met de gemeente het instrument woningtoewijzing in.

Ook in enkele andere specifieke gevallen willen we kijken naar de mogelijkheden af te wijken van het gebruikelijke principe ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Bij zorgpanden ligt het voor de hand voorrang te verlenen aan mensen die het meest behoefte hebben aan de daar specifiek aangeboden zorg. Bij het door ons ontwikkelde project Stadsveteranen, waarbij twee of drie ouderen enkele voorzieningen in de woning delen, werken we toe naar een wooncoöperatie waarin bewoners zeggenschap hebben over wie hun medebewoners worden (zie ook par. ‘Cluster 5 – Amsterdam en Amstelland’).

 

2020

2019

2018

Woningen met huur beneden de eerste aftoppingsgrens toegewezen aan de passend toewijs doelgroep (min. 95%)

99,0%

99,9%

100,0%

Sociale huurwoningen toegewezen aan sociale huur doelgroep (min. 80%)

93,9%

94,0%

93,5%

Woningen toegewezen aan huishoudens met inkomen tussen €39.055 en €43.574 (max. 10%)

2,6%

3,1%

3,0%

Woningen toegewezen aan huishoudens met inkomen boven €43.574 (max. 10%)

3,4%

3,0%

3,5%