Betaalbaarheid

Onze belofte

Onze woningen zijn betaalbaar voor onze bewoners. Dit betekent dat onze zelfstandige woningen behoren tot de huurklassen waarvan onze bewoners afhankelijk zijn. Wij streven ernaar dat onze voorraad naar huurklassen een afspiegeling is van de vraag. Wij doen onze huurders daarom de belofte een voorspelbaar en gematigd huurbeleid te voeren. Dit verschaft onze doelgroep, die normaal gesproken geen inkomensstijging meer zal doormaken, zekerheid en voorspelbaarheid. Daarbij kijken we naar de totale woonlasten: huur, servicekosten en energielasten. We informeren onze (toekomstige) bewoners over woonlasten met behulp van een door het Nibud ontwikkelde woonlastenwijzer.

In 2019 hebben wij voor onze sociale huurwoningen en vrije sectorwoningen een integraal nieuw huurbeleid opgesteld, dat past bij het ondernemingsplan en de in 2018 vastgestelde wensportefeuille. Het huurbeleid is één van de knoppen waaraan we kunnen draaien om tot de wensportefeuille te komen. Ook het integrale nieuwe huurbeleid gaat uit van een gematigde huurontwikkeling, afgestemd op de prijs-kwaliteitsverhouding van onze woningen. Op kleine onderdelen hebben we een kleine wijziging doorgevoerd. Dit betreft met name de huuraanpassing na verduurzaming. Hier volgen we de door Aedes en de Woonbond overeengekomen lijn. Ons streven is dat de totale woonlasten voor zittende huurders niet omhoog gaan na verduurzaming.

Betaalbare woningen

Om onze zelfstandige woningen betaalbaar te houden voor onze doelgroep, stellen wij onszelf ten doel dat minimaal 70% van onze zelfstandige sociale huurwoningen een huur heeft beneden de eerste aftoppingsgrens. Dit is het gemiddelde streefcijfer voor onze totale landelijke voorraad. Het percentage varieert per regio, passend bij de ontwikkeling van de regionale woningvraag en ons huidige bezit.

Ultimo 2019 had 70% van onze woningen een actuele huur beneden de eerste aftoppingsgrens (inclusief streefhuren van leegstaande woningen). Dat zijn 21.101 zelfstandige woningen (zie tabel 13). Omdat nieuwbouw tegen deze huurprijs altijd niet mogelijk is en we ook nog een verduurzamingsopgave hebben, is het een hele uitdaging om ons streven waar te maken. Een uitdaging waaraan wij mede invulling geven in ons streefhuurbeleid.

Aantal zelfstandige huurwoningen

2019

2018

2017

t/m kwaliteitskortingsgrens

2.396

2.493

2.489

kwal.kortingsgrens t/m 1ste aftoppingsgrens

18.705

18.650

19.041

1ste aftoppingsgrens t/m liberalisatiegrens

8.027

8.002

7.427

boven liberalisatiegrens

1.230

1.443

1.462

Tabel 13: huurklassen zelfstandige huurwoningen

Bij huurachterstanden nemen we in een vroeg stadium persoonlijk contact op met de betreffende huurder. Waar nodig schakelen we daarbij het lokale netwerk voor schuldhulpverlening in. De gedachte is dat hoe eerder we huurschulden aanpakken, hoe minder ingrijpend de gevolgen ervan kunnen worden. Eind 2019 hebben we ons sociale incassobeleid verder geformaliseerd. Omdat 60% van de huurachterstanden al meteen bij aanvang van de huur begint, vragen we nieuwe huurders om de eerste maandhuur met een pinbetaling te voldoen. Ook hebben we onze aanpak bij eenmaal ontstane huurachterstanden geïntensiveerd. Indien nodig sluiten we met huurders een laatste kansovereenkomst: we vragen bij de rechter wel een ontruimingsvonnis aan, maar voeren dit een jaar lang niet uit. Gedurende dat jaar gaan we intensief het gesprek aan met de huurder en bekijken we samen of en hoe de huurschuld kan worden opgelost. Bij een positieve uitkomst gaat de laatste kansovereenkomst na een jaar weer over in een gewone huurovereenkomst.

In 2019 zijn we ook scherper gaan kijken of er bij vertrokken huurders nog huurachterstanden zijn te innen. Ook bij zakelijke huurders zijn de achterstanden beter in beeld en onder controle gekomen. In 2019 bedroegen de huurachterstanden 0,7% van de totale huursom, tegen 1,1% in 2017 en 2018. Het aantal huisuitzettingen bedroeg 16, tegenover 17 in 2018. Dit is, ook gecorrigeerd naar de omvang van Woonzorg Nederland, lager dan het gemiddelde in de corporatiesector.

 

2019

2018

2017

Huurachterstand huurders x €1.000

5.239

6.414

6.316

Aantal deurwaarderszaken

444

562

720

Aantal ontruimingen

16

17

23

Tabel 14: huurachterstanden, deurwaarderszaken en ontruimingen

Tweehurenbeleid en schrijnende situaties

Woonzorg Nederland hanteert bij bepaalde woningen voor zorgbehoevende ouderen een tweehurenbeleid. Dit houdt in dat we bij mutatie de huren van deze woningen verlagen voor ouderen met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen. Het gaat in totaal om 3.165 woningen met een streefhuur boven de aftoppingsgrens die meer dan gemiddeld geschikt zijn voor (zware) zorgverlening, bijvoorbeeld aanleunwoningen bij een intramuraal complex. Voor zorgbehoevende ouderen die hier graag willen wonen, maar een te laag inkomen hebben om ervoor in aanmerking te komen, verlagen we de huur tot beneden de eerste aftoppingsgrens. Zo komen de woningen alsnog voor hen beschikbaar en valt de toewijzing binnen de norm van 95% passend toewijzen. We verlagen de huur niet als mensen voldoende vermogen hebben. Voor deze toewijzingen benutten we de 5% uitzonderingsruimte in het passend toewijzen. In 2019 zijn 371 van de voor tweehurenbeleid aangewezen woningen opnieuw verhuurd. Bij 120 van deze woningen is de aanvangshuur verlaagd conform het tweehurenbeleid.

In 2019 hebben wij kaders ontwikkeld voor omgang met huurders in schrijnende situaties. Meestal worden deze situaties veroorzaakt door een plotselinge en onvoorziene inkomensterugval, bijvoorbeeld door het wegvallen van een partner (door overlijden of scheiding) of opname van de partner in een verpleeghuis, met bijbehorende lastenverhoging. Voorop staat dat dergelijke situaties altijd om maatwerk vragen. Mogelijke reacties zijn signaleren en doorverwijzen naar de gemeente of maatschappelijke organisatie(s) of informeren over subsidies, een andere woning aanbieden met zo nodig afwijkende toewijzing (als verhuizen een optie is) en (tijdelijke) huurverlaging. We hanteren hiervoor een procedure om willekeur te vermijden.

Huuraanpassingen

Richtsnoer bij de jaarlijkse huuraanpassing is de prijs-kwaliteitsverhouding. Elke woning heeft een maximale huur, die wordt bepaald door de kwaliteit. De huuraanpassing wordt gebaseerd op de afstand tussen de actuele huur en de maximale huur. Bij een kale huur lager dan 85% van de maximale huur bedroeg de huuraanpassing in 2019 inflatie (1,6%) + 0,5%. Bij een kale huur van 98% of hoger van de maximale huur werd geen huuraanpassing doorgevoerd. Zelfstandige woningen met een tussenliggende huur kregen een huuraanpassing van alleen het inflatiepercentage. Voor het hele bezit bedroeg de stijging van de huursom (huuraanpassing voor zittende huurders en naar aanleiding van mutaties) in 2019 1,5%. Dit was ongeveer gelijk aan inflatie.

Voor de vrije sectorwoningen hebben wij in 2019 geen huuraanpassing doorgevoerd. Dit wordt in 2020 gecompenseerd met een hogere huuraanpassing zodat de huuraanpassing uiteindelijk hetzelfde is als wanneer we beide jaren afzonderlijk de huren zouden aanpassen. Aanleiding voor deze actie is dat we voorheen de huren in de vrije sector op 1 oktober verhoogden. Dit gaan we met ingang van 2020 gelijkschakelen met de verhogingen in de sociale huursector op 1 juli. In overleg met het Landelijk Huurders Platform is hierom besloten de huuraanpassing in 2019 één keer over te slaan.

 

2019

2018

2017

Sociale huurwoningen

1,5%

1,3%

0,5%

Vrije sector

0,0%

0,8%

1,0%

Tabel 15: huuraanpassing zelfstandige woningen

In 2019 hebben wij het huurbeleid in verduurzamingsprojecten gewijzigd. Voorheen hanteerden we na verduurzaming geen huuraanpassing. Sinds de invoering van het nieuwe huurbeleid midden vorig jaar doen we dat wel. We baseren ons daarbij op de door Aedes en de Woonbond in het Sociaal Huurakkoord 2018 afgesproken ‘Vergoedingentabel voor duurzaamheidsinvesteringen’. Hierin is voor elke labelsprong een bedrag opgenomen dat de huurder (theoretisch) aan energielasten bespaart. Dit bedrag hanteren wij als maximale huuraanpassing bij verduurzamingsprojecten.

We voerden dit nieuwe huurbeleid alleen door in complexen waar bewoners nog niet op de hoogte waren gesteld van de aanstaande verduurzaming. Waar dat al wel was gebeurd, tornden we niet aan gemaakte afspraken en bleef een huuraanpassing achterwege.

De huurprijzen van intramurale panden zijn opgebouwd uit drie componenten die per 1 juli 2019 als volgt zijn aangepast:

  • de kale huur: 1,6% (inflatie);

  • de variabele lasten: 1,6% (inflatie);

  • de kapitaalslasten: conform de contractueel overeengekomen methodiek van rente en afschrijving.

Met het volgen van de inflatie voeren we ook bij onze intramurale panden een gematigde huuraanpassing door.

Glas- en ontstoppingsfondsen

In de servicekosten wordt een voorschot geheven voor de bijdrage aan de glas- en ontstoppingsfondsen. Dit voorschot staat telkens voor drie jaar vast, waarna op basis van de kosten en inkomsten van het fonds wordt bepaald of het voorschot wordt aangepast. In de periode 2018-2021 is de hoogte van het voorschot gelijk als in de periode 2015-2018. In 2019 was er een overschot op het ontstoppingsfonds. Dit compenseert de tekorten in de periode 2014 t/m 2017.

 

Kosten

Inkomsten

Verschil

Glas

€ 394.287

€ 299.178

-€ 95.109

Ontstopping

€ 84.281

€ 133.286

€ 49.005

Tabel 16: glas- en ontstoppingsfondsen