Betaalbaarheid

Onze belofte

Onze woningen zijn betaalbaar voor onze bewoners. Dit betekent dat onze zelfstandige woningen behoren tot de huurklassen waarvan onze bewoners op grond van hun inkomen afhankelijk zijn. Wij doen onze huurders daarom de belofte een gematigd huurbeleid te voeren. Dit verschaft onze doelgroep, die normaal gesproken geen inkomensstijging meer zal doormaken, zekerheid en voorspelbaarheid. Daarbij kijken we naar de totale woonlasten: huur, servicekosten en energielasten. Bij investeringen en nieuwe verhuringen geven we onze huurders daar zo goed mogelijk inzicht in. De totale woonlasten spelen ook een belangrijke rol bij besluiten over onder meer investeringen.

In 2020 hebben wij in het addendum bij het ondernemingsplan (zie par. ‘Addendum ondernemingsplan’) enkele kleine aanpassingen doorgevoerd in ons huurbeleid. Uitgangspunt blijft een gematigde huurontwikkeling, waarbij we sterker dan voorheen een relatie willen leggen tussen de huur en het inkomen van de huurders. Daarom sluiten we het toepassen van inkomensafhankelijke huurverhogingen in de toekomst niet langer uit. Dit is mede afhankelijk van geplande wetgeving waardoor ook AOW-gerechtigden in aanmerking kunnen komen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging.

Bij verduurzaming passen we een huurverhoging toe conform de ‘Vergoedingentabel voor duurzaamheidsinvesteringen’ van Aedes en de Woonbond. Voor zonnepanelen vragen we een gebruikersbijdrage in de servicekosten. Dit uiteraard zonder de zonnepanelen ‘dubbel’ te verrekenen in huur en in servicekosten. Uitgangspunt daarbij is dat de woonlasten na verduurzaming door de dalende energielasten gelijk blijven. Tot slot is er voor het aardbevingsgebied een systematiek uitgewerkt voor het huurbeleid na versterking. Uitgangspunt hierbij is dat de woonlasten van mensen die vanwege de versterkingsoperatie gedwongen moeten verhuizen naar een nieuwe woning niet stijgen,. Dit geldt niet voor huurders die zelf besluiten naar een andere woning te verhuizen.

Bij de huuraanpassing in 2021 passen we de in december 2020 aangenomen Wet Eenmalige Huurverlaging toe. Deze wet regelt een verplichte huurkorting voor huishoudens met een inkomen binnen de grenzen van het passend toewijzen, die in een woning wonen met een huur boven de aftoppingsgrenzen. We hebben doorberekend dat ongeveer 3.000 bewoners hierdoor geen huuraanpassing krijgen en dat de huuropbrengsten van Woonzorg Nederland hierdoor jaarlijks met €2 tot €3 verminderen.

Betaalbare woningen

Om onze zelfstandige woningen betaalbaar te houden voor onze doelgroep, stellen wij onszelf ten doel dat minimaal 70% van onze sociale zelfstandige woningen een huur heeft beneden de eerste aftoppingsgrens in de regeling voor huurtoeslag. Dit is het gemiddelde streefcijfer voor onze totale landelijke voorraad. Het percentage kan per deelportefeuille variëren naar gelang de ontwikkeling van de regionale woningvraag en ons huidige bezit. Dit cijfer is gebaseerd op de inkomensverdeling van onze doelgroep

Ultimo 2020 had 69,7% van onze sociale huurwoningen een actuele huur beneden de eerste aftoppingsgrens (inclusief streefhuren van leegstaande woningen). Dat zijn bijna 20.000 zelfstandige woningen (zie de tabel). Omdat nieuwbouw tegen deze huurprijs alleen mogelijk is met grote exploitatieverliezen en we ook nog een verduurzamingsopgave hebben, is het een hele uitdaging om ons streven waar te maken. Een uitdaging waaraan wij mede invulling geven in ons streefhuurbeleid.

Aantal zelfstandige huurwoningen

2020

2019

2018

t/m kwaliteitskortingsgrens

1.960

2.396

2.493

kwal.kortingsgrens t/m 1ste aftoppingsgrens

18.024

18.705

18.650

1ste aftoppingsgrens t/m liberalisatiegrens

8.650

8.027

8.002

boven liberalisatiegrens

1.173

1.230

1.443

Bij huurachterstanden nemen we direct persoonlijk contact op met de betreffende huurder. Daarmee bereiken we dat we de oorzaken snel te achterhalen en het onnodig oplopen van achterstanden en in het uiterste geval uitzetting te voorkomen. De aanpak kenmerkt zich door maatwerk, van een betalingsregeling tot contact opnemen met de gemeente, zodat een passende oplossing kan worden geboden. Vanaf 2021 wordt deze aanpak ondersteund door een wijziging van de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening, waardoor het vroeg signaleren van schulden een wettelijke taak wordt van gemeenten.

Zoals al beschreven in par. ‘Zeven accenten van beleid’ hebben wij in 2020 diverse huurders geholpen die als gevolg van Covid-19 betalingsproblemen kregen. Aan klein-zakelijke huurders hebben we voor een totaal bedrag van € 43.000 huurkortingen verstrekt. Met groot-zakelijke huurders en een relatief kleine groep particuliere huurders (zij die nog een inkomen uit arbeid ontvangen en getroffen werden door de covid-maatregelen) sloten wij via maatwerk betalingsregelingen voor een totaal bedrag van € 0,1 miljoen. De achtergebleven betalingen zullen in een later stadium in termijnen alsnog worden voldaan.

Als gevolg van Covid-19 is het door ons gestelde doel van een reductie van de huurachterstanden van bewoners met 5% in 2020 niet gehaald. We kwamen uit op een reductie van circa 1%. In 2020 bedroegen de huurachterstanden 0,5% van de totale huursom, tegen 0,7% in 2019. Het gaat hierbij om achterstanden gecorrigeerd voor de voorziening vanwege oninbaarheid. Het aantal huisuitzettingen bedroeg 10, tegenover 16 in 2019. Het gaat om gevallen waarbij altijd meer speelt dan alleen een huurachterstand. Het aantal uitzettingen is, ook gecorrigeerd naar de omvang van Woonzorg Nederland, lager dan het gemiddelde in de corporatiesector.

 

2020

2019

2018

Huurachterstand huurders x €1.000

4.683

5.239

6.414

Aantal deurwaarderszaken

327

444

562

Aantal ontruimingen

10

16

17

Tweehurenbeleid en maatwerk

Woonzorg Nederland hanteert bij 2075 woningen met een streefhuur boven de eerste aftoppingsgrens die meer dan gemiddeld geschikt zijn voor (zware) zorgverlening een tweehurenbeleid. Het gaat bijvoorbeeld om aanleunwoningen bij een intramuraal complex. Bij zorgbehoevende ouderen die een te laag inkomen hebben om voor de woningen in aanmerking te komen, verlagen we de huur tot beneden de eerste aftoppingsgrens. Zo komen de woningen alsnog voor hen beschikbaar en valt de toewijzing binnen de norm van 95% passend toewijzen.

In 2019 hebben wij een beleid ontwikkeld voor maatwerk voor huurders in een schrijnende situatie. Het gaat dan om situaties zoals een plotselinge en onvoorziene inkomensterugval, bijvoorbeeld door het wegvallen van een partner (door overlijden of scheiding) of opname van de partner in een verpleeghuis, met bijbehorende lastenverhoging. Voorop staat dat dergelijke situaties altijd om maatwerk vragen. We hanteren hiervoor een procedure om willekeur te vermijden. In 2020 hebben we in zeven gevallen het verzoek gekregen maatwerk toe te passen. In twee gevallen ging het om de huur. We hebben in alle gevallen samen een passende oplossing gevonden.

Woonzorg Nederland heeft een algemene richtlijn die we ‘Huurtoeslagtoegang voor lage inkomens’ noemen. Huurders met een sociaal huurcontract en een laag inkomen die nog geen huurtoeslag ontvangen, geven wij toegang tot de huurtoeslag. Ook als hun rekenhuur (kale huur + subsidiabele servicekosten) boven de huurliberalisatiegrens ligt. Zo nodig verlagen wij de kale huur, zodat het mogelijk wordt om huurtoeslag aan te vragen. Aan deze regeling zijn wel voorwaarden verbonden. Zo gaat het alleen om nieuwe aanvragers van huurtoeslag die een laag inkomen hebben en geen vermogen. Met deze regeling geven wij ook invulling aan afspraken voor specifiek maatwerk van Aedes en Woonbond uit eind 2019.

Een andere manier waarop Woonzorg Nederland in 2020 invulling heeft gegeven aan het specifiek maatwerk van Aedes en Woonbond is de huurbevriezingsregeling, die is toegepast bij de huuraanpassing van 1 juli 2020. Huurders van sociale huurwoningen met een laag (minimum) inkomen (zonder vermogen) konden huurbevriezing aanvragen als hun huur boven de (bij hun huishoudsamenstelling passende) aftoppingsgrens ligt. We hebben circa 460 aanvragen binnen gekregen voor huurbevriezing, waarvan er circa 237 zijn toegewezen.

Huuraanpassingen

Richtsnoer bij de jaarlijkse huuraanpassing zijn het huursegment (sociale huur of vrije sectorhuur), de prijs-kwaliteitsverhouding en ook het inkomen van de huurder(s). Elke woning heeft een maximale huur, die wordt bepaald door de kwaliteit. De huuraanpassing sociale huur is in 2020 – net als in 2018 en 2019 - gebaseerd op de afstand tussen de actuele huur en de maximale huur. Gemiddeld gingen de huren bij Woonzorg Nederland in 2020 omhoog met 2,5%. Dit is lager dan het gemiddelde in de corporatiesector van 2,7%, en ook lager dan de inflatie van 2,6% waarop de wettelijke regels rond de huuraanpassing in 2020 worden gebaseerd. Een deel van de huurders kreeg een huurbevriezing (zie vorige paragraaf).

Voor vrije sectorhuurwoningen hanteerden we in 2020 een huuraanpassing van CPI (2,6%) + 0,8% ofwel 3,4%. De huur van onze vrije sectorwoningen ging omhoog met gemiddeld 3,2%. Dit is gedeeltelijk een compensatie voor het achterwege laten van een huurverhoging in 2019. Voorheen werden de huren in de vrije sector aangepast op 1 oktober. De laatste keer gebeurde dit per 1 oktober 2018. Om de datum van de huuraanpassing de vrije sector gelijk te schakelen met die voor de sociale huurwoningen hebben we in overleg met het Landelijk Huurders Platform besloten om in 2019 geen en in 2020 een iets hogere huurverhoging door te voeren.

 

2020

2019

2018

Sociale huurwoningen

2,5%

1,5%

1,3%

Vrije sector

3,2%

0,0%

0,8%

De huurprijzen van intramurale panden zijn opgebouwd uit drie componenten die per 1 juli 2020 als volgt zijn aangepast:

  • de kale huur: 1,4% (inflatie);

  • de variabele lasten: 1,4% (inflatie);

  • de kapitaalslasten: conform de contractueel overeengekomen methodiek van rente en afschrijving.

Middenhuur

We willen tegemoet komen aan de toenemende vraag naar (zorggeschikte) huurwoningen voor senioren met een laag middeninkomen (een huishoudinkomen tussen de inkomensgrens voor de sociale huursector en circa anderhalf keer modaal). Daarom willen we in onze portefeuille de komende jaren ruimte maken voor een iets groter aandeel middenhuurwoningen met een huur tussen de sociale huurgrens en circa € 1.000 per maand. Ook denken we dat de toevoeging van woningen met een middenhuur onze collectieve woonformules kansrijker maakt. Een meer gevarieerde samenstelling van de huurdersgroep kan immers positief uitwerken voor de ‘samenredzaamheid’.

We hanteren twee strategieën om de ruimte voor middengroepen te vergroten:

  • een beperkte en organische groei van onze niet-DAEB-portefeuille naar richting circa 10% van ons totale bezit aan zelfstandige woningen;

  • het bewuster en meer gebruik maken van de vrije ruimte bij de toewijzing van sociale huurwoningen.

In 2020 hebben wij onze plannen voor de middenhuur nader uitgewerkt. De regieteams gaan in 2021 aan de slag gegaan met het onderzoeken welke panden (gedeeltelijk) in niet-Daeb terecht kunnen komen, uiteraard in overleg met gemeenten. Bij nieuwbouw nemen we voortaan ook een aandeel middenhuur op. Zo breiden we de komende jaren langzaam het aandeel niet-Daeb woningen uit. Het zal altijd een klein segment van ons bezit blijven, ook binnen onze complexen. Als Woonzorg Nederland blijft onze focus op sociale huurwoningen in collectieve woonvormen en op eigentijds zorgvastgoed.

Glas- en ontstoppingsfondsen

In de servicekosten wordt een voorschot geheven voor de bijdrage aan de glas- en ontstoppingsfondsen. Dit voorschot staat telkens voor drie jaar vast, waarna op basis van de kosten en inkomsten van het fonds wordt bepaald of het voorschot wordt aangepast. In de periode 2018-2021 is de hoogte van het voorschot gelijk als in de periode 2015-2018.

 

Kosten

Inkomsten

Verschil

Glas

€ 392.967

-€ 308.272

€ 84.695

Ontstopping

€ 83.439

-€ 139.121

-€ 55.682