Kwaliteit en duurzaamheid

Onze belofte

De basis is een goed onderhouden woning. Uitgangspunt is dat al onze gebouwen een conditiescore van 3 of hoger hebben. Onze gebouwen en woningen zijn toegankelijk voor mensen met een rollator en grotendeels ook voor mensen in een rolstoel. Veiligheid is voor onze bewoners van meer dan gemiddeld belang. Onze gebouwen voldoen uiteraard aan de wettelijke eisen op het gebied van brandveiligheid, voorkomen van legionella en asbest. Daarnaast investeren wij extra in veiligheid en in voorlichting om onveilige situaties te voorkomen.

Behalve naar een goed onderhouden woning streven wij ook naar een duurzame woning. We investeren fors in verduurzaming om bij te dragen aan het verminderen van de gevolgen van de klimaatverandering. In 2050 zijn wij CO2 neutraal.

Goed onderhouden

Wij hebben in 2019 ruim € 11 miljoen meer besteed aan onderhoud dan oorspronkelijk begroot. In totaal gaven wij aan onderhoud ruim € 73 miljoen uit, verdeeld over ruim € 25 miljoen aan planmatig en € 48 miljoen aan niet-planmatig onderhoud. Met deze bedragen komen wij iets lager uit dan de bestedingen aan onderhoud in 2017 en 2018.

Met het onderhoud houden we onze panden op minimaal een conditiescore 3. We zijn in 2019 verder gegaan met de conditiemeting van alle complexen. Deze inventarisatie wordt in de eerste helft van 2020 afgerond. De stand van zaken in de meting eind 2019 liet zien dat 96% van het bezit van Woonzorg Nederland een score heeft van 3 of beter. Daarmee behalen we vrijwel volledig de doelstelling uit onze belofte. De resterende 4% van de complexen heeft een score 4. Scores van 5 of hoger, die duiden op ernstig achterstallig onderhoud, zijn er niet bij Woonzorg Nederland. Het bezit staat er dus in het algemeen goed voor.

Een conditiescore van 3 is met regulier onderhoud goed bij te houden. We hebben in 2019 wel geconstateerd dat we daarvoor onze budgetten voor planmatig onderhoud structureel moeten verhogen. Aanleiding was een onderzoek van de Brink Groep waaruit bleek dat Woonzorg Nederland, gezien het type vastgoed en de doelgroep, structureel moet uitgaan van circa 20% hogere onderhoudsbedragen dan een gemiddelde Nederlandse woningcorporatie. Wij hebben vrijwel alleen gestapeld bezit, met daarin veel gangen en algemene ruimtes. Vanwege de doelgroep zijn er bovendien meer installaties dan in regulier gestapeld bezit, zoals liften, automatische deuren en extra brandveiligheidsvoorzieningen. Dit alles is aanleiding om in 2020 de begroting voor planmatig onderhoud te verhogen van € 25 miljoen naar € 30 miljoen.

x 1.000

2019

2018

2017

Planmatig

25.161

32.665

31.834

Niet-planmatig

48.072

41.773

41.952

Totaal

73.233

74.438

73.786

    

Planmatig begroot

27.542

23.132

32.142

Niet-planmatig begroot

34.258

30.000

24.745

Totaal begroot

61.800

53.132

56.887

Tabel 19: uitgaven onderhoud

We hebben in 2019 de aansturing van de onderhoudsprojecten verder verbeterd. Bij alle vormen van onderhoud kijken we naar manieren om het strakker en efficiënter te sturen. Zo hebben we het proces voor het verhelpen van reparatieverzoeken geoptimaliseerd. Ook bij het contractonderhoud (liften en andere installaties) onderzoeken we de mogelijkheden tot optimalisering, door bijvoorbeeld bij verwarmingsinstallaties ook kleine vervangingen in contracten mee te nemen. Huurders profiteren van deze procesverbeteringen doordat klachten en storingen sneller worden verholpen.

Veilig

Voor onze bewoners is veiligheid van groot belang. Daarbij besteden we extra aandacht aan brandveiligheid, legionella, asbest en inbraakpreventie, maar ook aan valpreventie en sociale veiligheid. Waar mogelijk zetten we in op veiligheid met een plus.

In 2019 hebben we bijna € 8 miljoen besteed aan maatregelen en investeringen in het kader van brandveiligheid en legionella. Daarnaast investeerden we in veiligheid als onderdeel van maatregelen die in het onderhoud zijn meegenomen. Het brandveiligheidsprogramma heeft heel 2019 doorgelopen en was aan het eind van het jaar zo goed als klaar. De installatie van rookmelders kon begin 2019 al worden afgerond. Daarnaast hebben we in alle panden gekeken naar de veiligheid van vluchtwegen. Scootmobiels kunnen hierin een ernstig obstakel zijn. Daarom maken we in alle panden waar dat mogelijk is een aparte opstelruimte voor scootmobiels. Waar dat niet mogelijk is, overleggen we met de gemeente over een andere oplossing. Met het afronden van het brandveiligheidsprogramma voldoen alle panden volledig aan de wet- en regelgeving. Om dat zo te houden, zijn alle panden opgenomen in de cyclus van regelmatige herinspecties. Wij hebben voor de ‘plus’ op veiligheid in 2019 een brandveiligheid challenge uitgeschreven met collega-corporaties Habion en Wooncompagnie. We hebben zeer diverse inzendingen mogen verwelkomen, van manieren om vluchtroutes zichtbaarder te maken tot werpbare brandblussers. Begin 2020 kiezen wij de winnaar. Hiermee gaan wij de brandveiligheidsoplossing in de praktijk te brengen.

Voor het beheersen van legionella is in 2019 een gestroomlijnd proces opgetuigd. Voor asbest hebben we een Plan van Aanpak opgesteld om de hele portefeuille uiterlijk eind 2020 te inventariseren op de aanwezigheid van asbest. Waar acuut moet worden gesaneerd, gebeurt dat.

We hebben in 2019 ook een algemeen veiligheidsbeleid uitgewerkt met als thema’s: vallen, inbraken, liften, legionella, brand en asbest. Naast ontmoeten zit de plus van Woonzorg Nederland ook op het gebied van veiligheid. Dat ons bezit volledig voldoet aan de wet- en regelgeving, vinden we daarom niet genoeg. We gaan in 2020 onderzoeken welke extra maatregelen realistisch en haalbaar zijn. Aan de basis daarvan ligt een betere ontsluiting en beter gebruik van de vastgoeddata (zie ook paragraaf 2.3).

x €1.000

2019

2018

2017

Investeringen brand- en legionellaveiligheid

7.800

6.800

6.600

Tabel 20: investeringen veiligheid

Goed toegankelijk

Een goed toegankelijke woning is essentieel voor onze bewoners. We onderscheiden daartoe vier klassen:

  1. nultredenwoning: een gelijkvloerse woning, toegankelijk met lift en zonder treden;

  2. rollatorgeschikt: een woning met brede toegangsdeuren tot het complex, automatische toegangsdeuren en brede deuren;

  3. rolstoelgeschikt: een woning met brede deuren, gangen en liften, lage bellen en knoppen en een ruime keuken;

  4. zorggeschikt: een gelijkvloerse woning bij een zorgsteunpunt.

Onze woningen zijn nagenoeg allemaal toegankelijk voor mensen met een rollator en grotendeels ook voor mensen met een rolstoel. Vrijwel alle complexen van Woonzorg Nederland zijn voorzien van een lift. Een derde van onze wooneenheden bestaat uit intramurale wooneenheden die geschikt zijn voor het leveren van intensieve zorg. Door het scheiden van wonen en zorg realiseren we steeds meer zelfstandige eenheden waar ook intensieve zorg kan worden geleverd.

Verduurzaming

In 2019 is de verduurzamingstrein goed op stoom geraakt. Aan de basis ligt de wens om de portefeuille met zelfstandige woningen in 2023 op gemiddeld energielabel B of hoger te krijgen. We gaven ruim € 32 miljoen uit aan verduurzaming. Deels gaat het daarbij om projecten waarin alleen verduurzaming aan de orde is. Daarnaast zijn er projecten voor transformatie, ingrijpende renovatie of sloop/nieuwbouw, waarin verduurzaming wordt meegenomen. Via de twee sporen zijn in 2019 in totaal 1.239 woningen verduurzaamd. Daarmee hebben we onze doelstelling van meer dan 1.100 woningen ruimschoots gehaald. Inmiddels heeft 42% van onze woningen een van energielabel B of hoger.

Elk jaar bepalen we welke nieuwe complexen worden aangepakt, met welke ingrepen het best het doel van verduurzaming wordt bereikt en hoe lagere energielasten worden bereikt. Onze insteek is daarbij ook dat woningen met verduurzaming comfortabeler worden. In 2019 hebben we voor het eerst onderzocht hoe tevreden bewoners zijn met het resultaat van verduurzaming. Zij gaven hieraan gemiddeld een 8 (zie paragraaf 4.1.2).

De verduurzamingstrein stoomt in 2020 door. Daarnaast willen we in 2020 de eerste pilots doen met verduurzaming van intramurale zorgpanden. Ook willen we verder uitwerken welke stappen er verder nodig zijn om in 2050 CO2-neutraal te werken en circulair te bouwen.

x €1.000

2019

2018

2017

Investeringen duurzaamheidsprogramma

32.583

4.842

0

Tabel 21: investeringen duurzaamheid

Aandeel zelfstandige woningen naar energielabel

2019

2018

2017

A

23,6%

13,9%

10,1%

B

18,5%

16,8%

14,3%

C

25,1%

29,2%

29,1%

D

20,2%

25,4%

29,4%

E

8,2%

9,6%

10,7%

F

2,5%

3,3%

4,8%

G

1,9%

1,9%

1,5%

Tabel 22: energielabels zelfstandige woningen

Aardbevingsdossier

In maart 2019 hebben twintig organisaties het Groninger Zorgakkoord ondertekend. Wij tekenden mee en speelden ook een actieve rol in het opstellen van het akkoord. In het Groninger Zorgakkoord spreken de organisaties af hoe Groningers in het aardbevingsgebied ook in de toekomst dicht bij huis kwalitatief goede zorg en behandeling kunnen krijgen. De noodzakelijke versterking van zorggebouwen wordt daarbij aangegrepen voor een totale herinrichting van het zorglandschap, afgestemd op de toekomstige zorgbehoefte en als middel om innovaties door te voeren. Naast deze versterkingsoperatie van zorggebouwen is er ook de hersteloperatie van wooncomplexen met zelfstandige woningen. Hiervoor zijn rijksmiddelen beschikbaar, onder meer uit het Nationaal Programma Groningen.

De impact van de hersteloperaties op de portefeuille van Woonzorg is enorm. Wij moeten ruim dertig complexen versterken met circa 1.500 eenheden. Bij de actualisering van het Meerjarenprogramma hebben we hiervoor in juni 2019 € 69 miljoen begroot. De totale hersteloperatie in Groningen zou vóór 2024 afgerond moeten zijn. Woonzorg volgt in deze hersteloperatie het rijksbeleid en is net als andere corporaties afhankelijk van de voortgang daarin.

We willen de hersteloperatie aangrijpen om bij transformaties onze woonformules in te voeren (zie de volgende paragraaf). Ook willen we alle te herstellen complexen verduurzamen. Bij nieuwbouw is de alternatieve aanwendbaarheid van complexen van groot belang, vanwege de krimp in dit gebied. We willen daarbij ook de mogelijkheden onderzoeken om gebouwen neer te zetten voor maar twintig jaar.