Kwaliteit en duurzaamheid

Onze belofte

De basis is een goed onderhouden woning. We brengen daartoe alle woningen op een conditiescore van 3 of lager. Onze gebouwen en woningen zijn toegankelijk voor mensen met een rollator en grotendeels ook voor mensen in een rolstoel. Veiligheid is voor onze bewoners van meer dan gemiddeld belang. Onze gebouwen voldoen uiteraard aan de wettelijke eisen op het gebied van brandveiligheid, voorkomen van legionella en asbest. Daarnaast investeren wij extra in veiligheid op alle fronten en in voorlichting om onveilige situaties te voorkomen.

Behalve naar een goed onderhouden woning streven wij ook naar een duurzame woning. We investeren fors in verduurzaming om bij te dragen aan het verminderen van de gevolgen van de klimaatverandering. In 2050 zijn wij CO2-neutraal.

Goed onderhouden

Wij hebben in 2020 € 12,3 miljoen meer besteed aan onderhoud dan oorspronkelijk begroot. In totaal gaven wij aan onderhoud € 85,8 miljoen uit, verdeeld over € 33,7 miljoen aan planmatig en € 52,1 miljoen aan niet-planmatig onderhoud. Met deze bedragen komen wij iets hoger uit dan de bestedingen aan onderhoud in 2019.

Met het onderhoud brengen we onze panden op een conditiescore van maximaal 3. We zijn in 2020 verder gegaan met de conditiemeting van alle complexen. Deze inventarisatie werd in het verslagjaar nagenoeg volledig afgerond. Daaruit blijkt dat 96% van het bezit van Woonzorg Nederland een score heeft van 3 of hoger. Daarmee behalen we vrijwel volledig de doelstelling uit onze belofte. De resterende 4% van de complexen heeft een score van hoofdzakelijk 4. Een enkel complex heeft 5; het gaat hierbij normaal gesproken over een complex dat op de nominatie staat te worden gesloopt.

Een conditiescore van 3 is met regulier onderhoud goed bij te houden. In 2020 kwamen we met het planmatig onderhoud iets boven de begroting uit, ondanks Covid-19. Tijdens de maanden van de eerste lockdown hebben wij planmatig onderhoud dat buiten de woning kan plaatsvinden, in de tijd naar voren gehaald. Planmatig onderhoud binnen hebben we, om het besmettingsgevaar voor bewoners te verminderen, uitgesteld. Dit is in de zomer weer langzaam gestart, onder strenge voorwaarden om het voor de bewoners veilig te houden. Bij het overige onderhoud kwamen de uitgaven aan mutatieonderhoud uit op € 9,3 miljoen, ongeveer driekwart van wat was begroot. Dit heeft te maken met de invoering van het ‘Nee tenzij-principe’ (zie ook par. ‘Zeven accenten van beleid’). Badkamer, keuken en toilet worden bij een mutatie niet vervangen, tenzij ze technisch niet in orde zijn of de verhuurbaarheid van de woning verslechteren. Hiervoor worden de kwaliteitsinspecteurs dagelijks onderhoud intensiever betrokken bij het mutatieproces. Vroeger werden de besluiten hierover alleen genomen door de bewonersconsulenten. Bij het reparatieonderhoud kwamen we in 2020 met € 15,2 miljoen hoger uit dan begroot (€ 13,5 miljoen).

x €1.000

2020

2019

2018

Planmatig

33.729

25.161

32.665

Niet-planmatig

52.067

48.072

41.773

Totaal

85.796

73.233

74.438

    

Planmatig begroot

30.200

27.542

23.132

Niet-planmatig begroot

43.325

34.258

30.000

Totaal begroot

73.525

61.800

53.132

We zijn op veel fronten bezig de aansturing van de onderhoudsprojecten en beheersing van de onderhoudskosten te verbeteren. Na een succesvolle pilot in honderd liften besloten wij na de zomer om alle liften in onze voorraad te voorzien van een sensor. Deze geeft door hoe vaak een lift wordt gebruikt en wanneer deze een storing vertoont. We willen hier op termijn de planning van het liftonderhoud aan koppelen.

Veilig

Voor onze bewoners is veiligheid van groot belang. Daarbij besteden we extra aandacht aan brandveiligheid, legionella, asbest en inbraakpreventie, maar ook aan valpreventie en sociale veiligheid. Hiermee zetten we in op veiligheid met een plus.

In 2020 hebben we €6 miljoen besteed aan maatregelen en investeringen in het kader van veiligheid. Omdat veel werkzaamheden samenhangen met inspectie en inventarisatie, hebben wij veel last gehad van Covid-19. De inventarisatie op de aanwezigheid van asbest en risicofactoren voor legionella heeft maanden stilgelegen. Ook inspecties in het kader van de brandveiligheid konden gedurende een deel van het jaar niet plaatsvinden. Hetzelfde geldt voor voorlichtingsbijeenkomsten over brandveiligheid, waarvan wij er in 2020 een aantal wilden houden. Wel zijn wij begonnen alle veiligheidsdata te structureren en op te nemen in een makkelijk hanteerbaar dashboard. Hiermee krijgen de regieteams meer inzicht in hoe complexen nu al scoren op de verschillende veiligheidsaspecten. Zo kunnen ze beter in hun complex- en portefeuilleplannen meenemen welke maatregelen nog nodig zijn om de belofte van veiligheid met een plus daadwerkelijk te realiseren.

x €1.000

2020

2019

2018

Investeringen brand- en legionellaveiligheid

6.000

7.800

6.800

Goed toegankelijk

Een goed toegankelijke woning is essentieel voor onze bewoners. We onderscheiden daartoe vier klassen:

  • nultredenwoning: een gelijkvloerse woning, toegankelijk met lift en zonder treden;

  • rollatorgeschikt: een woning met brede toegangsdeuren tot het complex, automatische toegangsdeuren en brede deuren;

  • rolstoelgeschikt: een woning met brede deuren, gangen en liften, lage bellen en knoppen en een ruime keuken;

  • zorggeschikt: een gelijkvloerse woning bij een zorgsteunpunt.

Onze woningen zijn nagenoeg allemaal toegankelijk voor mensen met een rollator en grotendeels ook voor mensen met een rolstoel. Vrijwel alle complexen van Woonzorg Nederland zijn voorzien van een lift. Vaak zijn er twee liften zodat mensen bij het uitvallen van één lift toch mobiel kunnen blijven. Een derde van onze wooneenheden bestaat uit intramurale wooneenheden die geschikt zijn voor het leveren van intensieve zorg. Door het scheiden van wonen en zorg realiseren we steeds meer zelfstandige eenheden waar ook intensieve zorg kan worden geleverd.

Verduurzaming

In 2020 hebben wij, ondanks Covid-19, bijna volledig ons begrote investeringsniveau in verduurzaming behaald. We gaven ruim € 31 miljoen uit aan verduurzaming. Met deze investering hebben wij zo’n 950 woningen in twaalf complexen verduurzaamd, door Covid-19 lager dan het voor 2020 gewenste aantal van 1.600 en de 1.239 verduurzaamde woningen in 2019. Bewoners wiens woning is verduurzaamd, gaven een 7,1 voor de kwaliteit van hun woning voor de werkzaamheden en een 7,8 na de werkzaamheden.

Aan de basis van de verduurzaming ligt de wens om de portefeuille met zelfstandige woningen in 2023 op gemiddeld energielabel B of hoger te krijgen. Met onze aanpak zitten we goed op koers. In 2020 realiseerden we in totaal ruim 4.000 labelstappen. Gemiddeld gingen we per woning dus meer dan vier lapelstappen vooruit. Daarbij slagen we er in vaker naar energielabel A te verduurzamen dan gepland. We zien dit ook terug in de Energie-Index. We kwamen aan het einde van het jaar uit op 1,53. Dit is beter dan de nagestreefde 1,54. Overigens wordt in 2021 een nieuwe meetmethode ingevoerd voor het energielabel en de Energie-Index. Dit pakt naar verwachting positief uit voor Woonzorg Nederland en de nog te realiseren verduurzaming om in 2023 minimaal het gewenste niveau van gemiddeld label B te halen.

Elk jaar bepalen we welke nieuwe complexen worden aangepakt, met welke ingrepen het best het doel van verduurzaming kan worden bereikt en hoe lagere energielasten kunnen worden bereikt. Onze insteek is daarbij ook dat woningen door middel van verduurzaming comfortabeler worden. In 2020 hebben we voor de tweede keer onderzocht hoe tevreden bewoners zijn met het resultaat van verduurzaming. Aan de communicatie hierover, lees het verloop van het project, geven ze gemiddeld een 7,3, tegen een 8 in 2019 (zie par. ‘Klanttevredenheid’). Aan de kwaliteit van de woning geven ze vóór de verduurzaming een 7,1 en daarna een 7,8.

In 2020 hebben we voor het eerst projecten uitgevoerd waarbij alleen zonnepanelen worden geplaatst. Deze worden verrekend via de servicekosten. In totaal zijn op deze manier op 2100 woningen zonnepanelen aangebracht. Verder voerden we twee pilots uit met verduurzaming van intramurale zorgpanden. We brachten verduurzamingsscenario’s in kaart en voerden verkennende overleggen met de betrokken zorgpartijen over de verrekening van de investeringen in de huur. Dit heeft in 2020 niet geleid tot een concreet projectvoorstel. Deels komt dit omdat het panden betreft waarvan de huurcontracten binnen afzienbare tijd aflopen.

x €1.000

2020

2019

2018

Investeringen duurzaamheidsprogramma

31.300

32.583

4.842

    

Aandeel zelfstandige woningen naar energielabel

2020

2019

2018

A

28,9%

23,6%

13,9%

B

19,4%

18,5%

16,8%

C

25,2%

25,1%

29,2%

D

17,6%

20,2%

25,4%

E

6,0%

8,2%

9,6%

F

1,6%

2,5%

3,3%

G

1,3%

1,9%

1,9%

Aardbevingsgebied

In maart 2019 hebben twintig organisaties het Groninger Zorgakkoord ondertekend. Wij tekenden mee en speelden ook een actieve rol in het opstellen van het akkoord. In het Groninger Zorgakkoord spreken de organisaties af hoe Groningers in het aardbevingsgebied ook in de toekomst dicht bij huis kwalitatief goede zorg en behandeling kunnen krijgen. De noodzakelijke versterking van zorggebouwen wordt daarbij aangegrepen voor een totale herinrichting van het zorglandschap, afgestemd op de toekomstige zorgbehoefte en als middel om innovaties door te voeren. Naast deze versterkingsoperatie van zorggebouwen is er ook de versterkingsoperatie van wooncomplexen met zelfstandige woningen. Hiervoor zijn rijksmiddelen beschikbaar, onder meer uit het Nationaal Programma Groningen.

De impact van de versterkingsoperatie op de portefeuille van Woonzorg (voor het overgrote deel gelegen in ons cluster 11, zie de gelijknamige par.) is enorm. Volgens de huidige stand van zaken zouden in het aardbevingsgebied in totaal 26.000 panden moeten worden versterkt (door renovatie of sloop/nieuwbouw). Daartoe behoren ruim dertig complexen van Woonzorg Nederland met in totaal circa 1.500 eenheden. We willen de versterkingsoperatie aangrijpen om bij transformaties onze woonformules in te voeren (zie par. ‘Samen zelfstandig wonen met een plus’). Ook willen we alle te versterken complexen verduurzamen en ingrepen zo veel mogelijk combineren met onderhoudswerkzaamheden. Bij nieuwbouw is de alternatieve aanwendbaarheid van complexen van groot belang, vanwege de bevolkingskrimp in dit gebied.

In 2020 zijn we in samenwerking met de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) gestart met de voorbereidingen van het versterken van vijf complexen in respectievelijk Ten Boer, Middelstum, Loppersum, Uithuizen en Siddeburen. Het gaat hierbij om drie zorggebouwen en twee complexen met zelfstandige woningen. De verwachting is dat er hiervan in 2021 drie in uitvoering komen. De versterkingsoperatie in het aardbevingsgebied blijft een complex dossier waarop maar moeizaam en in kleine stappen vooruitgang wordt geboekt. Struikelblok is met name de tijdelijke huisvesting van de bewoners. Zij moeten tijdens het versterking elders gaan wonen. De bewoners willen daarbij het liefst in het eigen dorp blijven. Ze worden daarin gesteund door de gemeenten. Tegelijkertijd wil het Rijk uit het oogpunt van kostenbeheersing dat tijdelijke huisvestingslocaties meerdere keren worden gebruikt. Deze twee uitgangspunten zijn in de praktijk moeilijk te verenigen. Het vinden van geschikte tijdelijke huisvesting is daardoor een moeilijk te leggen puzzel.

In de uitvoering van de versterkingsoperatie werken wij met zeven andere Groningse corporaties samen in het platform Kr8. Hierin wisselen wij onderling ervaringen uit. Ook overlegt Kr8 regelmatig met het Huurders Platform Aardbevingen Groningen (HPAG) over de kaders waarbinnen de woningen worden aangepakt. In oktober sloten de Kr8-corporaties met de NCG en het ministerie van BZK een akkoord over het huurbeleid en de vergoedingen voor huurders en particuliere eigenaren van wie de woningen worden versterkt. Het gaat hier om vergoedingen bovenop de wettelijke afspraken voor bijvoorbeeld de verhuiskostenvergoeding. Deze afspraken stemden wij vooraf af met ons Landelijk Huurders Platform (LHP). In november volgde een nieuw akkoord tussen Rijk en regio met aanvullende afspraken. Onderdeel daarvan is onder meer dat alle huurders in het aardbevingsgebied een vrij besteedbare vergoeding krijgen van € 750.

Behalve in de Kr8 werken de corporaties in Groningen, waaronder Woonzorg Nederland, ook samen in de G13. Dit platform bestaat uit de Kr8-corporaties, aangevuld met corporaties buiten het aardbevingsgebied. Het voert regelmatig overleg over algemene thema’s in de volkshuisvesting, waarbij ervaringen worden uitgewisseld en indien relevant gezamenlijke standpunten worden bepaald. De G13 is net als Kr8 een uitvloeisel van het aardbevingsdossier.