Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Het verloop in deze post is als volgt weer te geven:

(x € 1.000)

DAEB

Niet-DAEB

Totaal

Verkrijgingsprijzen

3.146.917

297.079

3.443.996

Herwaarderingen

1.916.201

106.834

2.023.035

Cumulatieve waardeverminderingen

-323.722

-38.881

-362.604

Boekwaarde per 1 januari 2020

4.739.396

365.032

5.104.428

    

Mutaties

   

Aankoop

18.584

27

18.611

Nieuwbouw vanuit Vastgoed in ontwikkeling

2.880

0

2.880

Overige na-investeringen vanuit Vastgoed in ontwikkeling

18.581

174

18.755

Verkopen bestaand bezit

-6.484

-816

-7.300

Herclassificaties

   

Van DAEB naar niet-DAEB

-1.040

1.040

0

Van niet-DAEB naar DAEB

3.172

-3.172

0

Overige verschuivingen niet DAEB - DAEB

44

-44

0

Overboeken naar Vastgoed in ontwikkeling

-5.500

0

-5.500

Overboeken naar bedrijfsgebouwen

-2.753

-916

-3.669

Waardeveranderingen

   

Mutatie actuele waarde

224.154

15.255

239.409

Totaal mutaties

251.638

11.548

263.186

    

Stand per 31 december 2020

   

Verkrijgingsprijzen

3.172.669

293.810

3.466.479

Herwaarderingen

2.122.695

117.197

2.239.892

Cumulatieve waardeverminderingen

-304.331

-34.427

-338.757

Boekwaarde per 31 december 2020

4.991.034

376.580

5.367.613

Nadere toelichting DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken bestemd voor verkoop

Naar verwachting zullen 336 wooneenheden en 15 bedrijfsruimten/parkeerplaatsen binnen een jaar verkocht worden. Het aantal  woningen bestemd voor verkoop bedraagt 1.941. De opbrengstwaarde (gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat) van de naar verwachting binnen één jaar te verkopen eenheden bedraagt € 33,3 miljoen. Dit bedrag is ongeveer € 0,6 miljoen hoger dan de boekwaarde.

Verzekerde waarde

De onroerende zaken en de zich daarin bevindende inventarissen, die geen deel uit maken van een VvE, zijn door Woonzorg verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade, voor geleden schade die hoger is dan het geldende eigen risico van € 200.000 (per gebeurtenis). De niet verzekerde risico’s draagt Woonzorg zelf.

De onroerende zaken en de zich daarin bevindende inventarissen, die deel uitmaken van een VvE, zijn verzekerd op een brandverzekering via de administrateur van de desbetreffende VvE.

De objecten in aanbouw zijn gedekt door constructie allrisk verzekeringen (dekking voor schade aan de constructie en wettelijke aansprakelijkheid) of constructieverzekeringen voor kleine werken (dekking voor schade aan de constructie).

Verstrekte zekerheden

Het onroerend goed is voor 99% gefinancierd onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw met een achtervangpositie voor de desbetreffende gemeente(n) en het Rijk en 1% is onder overheidsgarantie verstrekt.

Het WSW heeft het recht van eerste hypotheek op alle daarvoor in aanmerking komende onderliggende projecten. Ultimo 2020 heeft het WSW aan Woonzorg Nederland voor 8 projecten vrijgave van onderpand gegeven (2019: 8 projecten).

WOZ-waarde

De totale WOZ-waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie ultimo 2020 bedraagt circa € 5,6 miljard (2019: € 5,0 miljard). De WOZ waarde is op basis van de in 2020 ontvangen WOZ-aanslagen, met peildatum 1 januari 2019.

Erfpachtverplichtingen

Een deel van het vastgoed in exploitatie is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Van deze grond is Woonzorg Nederland geen juridisch maar wel economisch eigenaar door middel van erfpachtcontracten.

Gevoeligheidsanalyse marktwaarde

De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is als volgt:

(x € 1.000)

31-12-2020

31-12-2019

Marktwaarde DAEB vastgoed in exploitatie

4.991.034

4.739.396

Marktwaarde niet-DAEB vastgoed in exploitatie

376.580

365.032

Totaal

5.367.614

5.104.428

Woonzorg Nederland heeft een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd op de marktwaarde. Van de vier belangrijkste variabelen, die niet door Woonzorg Nederland zijn te beïnvloeden is berekend wat het effect is op de uitkomst van de marktwaarde.

  • Wijzigingen in de disconteringsvoet. De disconteringsvoet is opgebouwd uit een risicovrije rentevoet, vermeerderd met een opslag voor vastgoedbeleggingen en een opslag passend bij het risicoprofiel per complex. De risicovrije rentevoet en de vastgoedopslag wordt door de markt bepaald, hier heeft Woonzorg Nederland geen invloed op. Voor de gevoeligheidsanalyse is een daling en stijging van de disconteringsvoet met plus en min 1,0% punt doorgerekend. Dit heeft een effect op de gehele portefeuille van Woonzorg Nederland.

  • Leegwaarde. Voor de woningportefeuille heeft de leegwaarde(ontwikkeling) een relatief grote impact op de waardering. De leegwaardeontwikkeling is gebaseerd op de verwachtingen over de woningmarkt. Het is niet ondenkbaar dat de woningmarkt zich anders ontwikkelt dan de voorspellingen. Er is in dit scenario gerekend met een opslag / afslag op de leegwaarde van plus en min 5,0% punt op de huidige leegwaarde.

  • Boven inflatoire huurverhoging. Bij de woningportefeuille wordt er gerekend met een boven inflatoire huurverhoging in de range van plus 0,5% tot 1,2%. In dit scenario is gerekend met een verlaging van deze opslag met 1,0% (range van min 0,5% tot plus 0,2%) en een verhoging van deze opslag met 1,0% (range van plus 1,5% tot 2,2%).

  • Markthuurindex. De markthuurindex geeft de markthuurontwikkeling weer. De markthuur is in de markwaarde berekeningen de huur waarvoor het vastgoed bij mutatie weer verhuurd wordt. In de gevoeligheidsanalyse is voor de gehele portefeuille gerekend met een daling en een stijging van de index met plus en min 1,0% punt.

De resultaten staan hieronder weergegeven in zowel bedragen als % ten opzichte van de jaarrekening 2020. De scenario’s zijn enkelvoudig doorgerekend, er is steeds één parameter gewijzigd ten opzichte van de jaarrekening.

Parameters

Stel mogelijke afwijking

Effect op de marktwaarde

In % van de marktwaarde

Disconteringsvoet

plus 1,0%

-598.889

-11,2%

Disconteringsvoet

min 1,0%

1.164.007

21,7%

    

Leegwaarde

plus 5,0%

95.369

1,8%

Leegwaarde

min 5,0%

-85.622

-1,6%

    

Boven inflatoire huurverhoging

plus 1,0%

167.672

3,1%

Boven inflatoire huurverhoging

min 1,0%

-170.709

-3,2%

    

Markthuurindex

plus 1,0%

203.049

3,8%

Markthuurindex

min 1,0%

-146.306

-2,7%

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Per 31 december 2020 is in totaal € 2.240 miljoen aan ongerealiseerde waardeveranderingen in de overige reserves begrepen (2019: € 2.023 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriele besluit geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonzorg Nederland. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelfstandig in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd.

Het bestuur van Woonzorg Nederland heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij gewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 2.172 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2020 bestaat uit de volgende onderdelen.

(x € 1.000)

2020

2019

Marktwaarde verhuurde staat

5.367.614

5.104.428

   

Beschikbaarheid (doorexploiteren)

-111.346

-187.760

Betaalbaarheid (huren)

-958.882

-794.020

Kwaliteit (onderhoud)

-969.208

-846.118

Beheer (beheerkosten)

-133.016

-98.326

 

-2.172.453

-1.926.225

   

Beleidswaarde

3.195.161

3.178.203

Dit impliceert dat circa 62% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Sensitiviteitsanalyse

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

Uitgangspunt voor

2020

2019

Streefhuur per maand

€ 606 per woning

€ 588 per woning

Lasten onderhoud per jaar

€ 2.134 per woning

€ 1.994 per woning

Lasten beheer per jaar

€ 859 per woning

€ 807 per woning

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Uitgangspunt

Mutatie t.o.v. uitgangspunt 

Effect op Beleidswaarde (x € 1.000)

In percentage

Streefhuur per maand

€ 25 hoger

179.796

5,63%

Lasten onderhoud per jaar

€ 100 hoger

-92.076

-2,88%

Lasten beheer per jaar

€ 100 hoger

-90.203

-2,82%

Verdisconteringsvoet

1% hoger

-381.964

-11,95%

Verdisconteringsvoet

1% lager

545.982

17,09%

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verder ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Het verloop is als volgt:

Corporaties moeten vanaf 2020 het onderhoudsdeel binnen investeringsprojecten verantwoorden in de resultatenrekening bij de onderhoudskosten. De overboeking vanuit projecten naar onderhoud bedraagt in 2020 € 11,4 miljoen.

(x € 1.000)

2020

2019

Verkrijgingsprijzen

61.049

24.567

Voorziening onrendabele investeringen

-36.126

-13.730

Boekwaarde per 1 januari

24.923

10.837

   
   

Mutaties

  

Overboeking vanuit voorraad

2.664

0

Investeringen in ontwikkeling

86.559

80.535

Overboeking van in exploitatie

5.500

8.061

Overboeking opgeleverde projecten (nieuwbouw)

-2.880

-7.982

Overboeking overige na-investeringen

-18.711

-10.031

Afboeking van in ontwikkeling ten laste van resultaat

-2.251

-678

Afboeking van overige kosten (Onderhoud)

-11.438

0

Mutatie voorziening onrendabel

-34.282

-33.422

Mutatie rubricering voorziening onrendabel

-6.461

-22.396

Totaal mutaties

18.700

14.088

   

Stand per 31 december

  

Verkrijgingsprijzen

86.210

61.049

Voorziening onrendabele investeringen

-42.587

-36.126

Boekwaarde per 31 december

43.623

24.923

Geactiveerde rente

Op activa in ontwikkeling is in het jaar 2020 voor een bedrag ad € 1,6 miljoen aan rente geactiveerd (2019: € 0,8 milljoen). Over 2020 is evenals in 2019 een gemiddelde rentevoet van 3% gehanteerd.