Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Het verloop in de post vastgoed in exploitatie is als volgt weer te geven:

 

DAEB

Niet-DAEB

Totaal

Verkrijgingsprijzen

3.079.483

284.939

3.364.422

Herwaarderingen

1.738.388

94.460

1.832.848

Cumulatieve waardeverminderingen

-343.769

-47.542

-391.311

Boekwaarde per 1 januari 2019

4.474.102

331.857

4.805.959

    

Mutaties

   

Investeringen

   

Aankoop

51.332

15.527

66.860

Overboeking van in ontwikkeling opgeleverde projecten

7.976

6

7.982

Overboeking van in ontwikkeling overige na-investeringen

10.022

9

10.031

Desinvesteringen

   

Verkopen bestaand bezit

-69.579

-5.410

-74.990

Herclassificaties

   

Van DAEB naar niet-DAEB

-784

784

0

Van niet-DAEB naar DAEB

744

-744

0

Overige verschuivingen niet DAEB - DAEB

-98

98

0

Overboeken naar in ontwikkeling

-8.061

0

-8.061

Overboeken naar materiële vaste activa

0

-1.613

-1.613

Waardeveranderingen

   

Mutatie actuele waarde

273.742

24.518

298.260

Totaal mutaties

265.294

33.175

298.469

    

Stand per 31 december 2019

   

Verkrijgingsprijzen

3.146.917

297.079

3.443.996

Herwaarderingen

1.916.201

106.834

2.023.035

Cumulatieve waardeverminderingen

-323.722

-38.881

-362.604

Boekwaarde per 31 december 2019

4.739.396

365.032

5.104.428

Nadere toelichting DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Stichting Woonzorg Nederland heeft in 2019 overeenstemming bereikt met collega corporatie Stichting Mooiland (hierna: Mooiland) over een ruiltransactie. Mooiland koopt de verhuureenheden van een aantal complexen in Den Bosch en Oss (683 verhuureenheden). Stichting Woonzorg Nederland koopt de verhuureenheden van Mooiland in Pijnacker en 1 complex in Amersfoort (405 eenheden). De economische levering heeft plaatsgevonden op 31 december 2019 en de juridische levering op 8 april 2020. Stichting Woonzorg Nederland en Mooiland hebben ten behoeve van de exploitatie van elkaars complexen een beheerovereenkomst afgesloten tot de periode van juridische overdracht. Voor het complex in Pijnacker zal deze naar verwachting tot begin 2021 doorlopen.

De aankoop en verkoop zijn op basis van de economische levering verwerkt in de vastgoedbeleggingen. De aankoop betreft € 65,6 miljoen van het totaal aan investeringen van € 66,8 miljoen. De verkoop betreft € 60,7 miljoen van het totaal aan desinvesteringen van € 74,9 miljoen.

Voorts is € 8,1 miljoen inbrengwaarde van gesloopte complexen in sloop/nieuwbouwprojecten geherrubriceerd naar Vastgoed in ontwikkeling.

Onroerende zaken bestemd voor verkoop

Het totaal aantal woningen dat naar verwachting binnen een jaar zal worden verkocht bedraagt 418. De opbrengstwaarde (gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat) van de naar verwachting binnen één jaar te verkopen eenheden bedraagt € 26.819. Dit bedrag is ongeveer € 3.344 lager dan de boekwaarde.

Verzekerde waarde

De onroerende zaken en de zich daarin bevindende inventarissen, die geen deel uit maken van een VvE, zijn door Woonzorg verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade, voor geleden schade die hoger is dan het geldende eigen risico van € 200.000 (per gebeurtenis). De niet verzekerde risico’s draagt Woonzorg zelf.

De onroerende zaken en de zich daarin bevindende inventarissen, die deel uitmaken van een VvE, zijn verzekerd op een brandverzekering via de administrateur van de desbetreffende VvE.

De objecten in aanbouw zijn gedekt door constructie allrisk verzekeringen (dekking voor schade aan de constructie en wettelijke aansprakelijkheid) of constructieverzekeringen voor kleine werken (dekking voor schade aan de constructie).

Verstrekte zekerheden

Het onroerend goed is voor 99% gefinancierd onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw met een achtervangpositie voor de desbetreffende gemeente(n) en het Rijk en 1% is onder overheidsgarantie verstrekt.

Het WSW heeft het recht van eerste hypotheek op alle daarvoor in aanmerking komende onderliggende projecten. Ultimo 2019 heeft het WSW aan Stichting Woonzorg Nederland voor 8 projecten vrijgave van onderpand gegeven (2018: 8 projecten).

WOZ-waarde

De totale WOZ-waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie ultimo 2019 bedraagt circa € 5,0 miljard (2018: € 4,8 miljard). De WOZ waarde is op basis van de in 2019 ontvangen WOZ-aanslagen, met peildatum 1 januari 2019.

Erfpachtverplichtingen

Een deel van het vastgoed in exploitatie is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Van deze grond is Woonzorg Nederland geen juridisch maar wel economisch eigenaar door middel van erfpachtcontracten.

Gevoeligheidsanalyse marktwaarde

De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is als volgt:

 

31-12-2019

31-12-2018

Marktwaarde DAEB vastgoed in exploitatie

4.739.396

4.474.102

Marktwaarde niet-DAEB vastgoed in exploitatie

365.032

331.857

Totaal

5.104.428

4.805.959

Woonzorg Nederland heeft een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd op de marktwaarde. Van de vier belangrijkste variabelen, die niet door Woonzorg Nederland zijn te beïnvloeden is berekend wat het effect is op de uitkomst van de marktwaarde.

  • Wijzigingen in de disconteringsvoet. De disconteringsvoet is opgebouwd uit een risicovrije rentevoet, vermeerderd met een opslag voor vastgoedbeleggingen en een opslag passend bij het risicoprofiel per complex. De risicovrije rentevoet en de vastgoedopslag wordt door de markt bepaald, hier heeft Woonzorg Nederland geen invloed op. Voor de gevoeligheidsanalyse is een daling en stijging van de disconteringsvoet met plus en min 1,0% punt doorgerekend. Dit heeft een effect op de gehele portefeuille van Woonzorg Nederland.

  • Leegwaarde. Voor de woningportefeuille heeft de leegwaarde(ontwikkeling) een relatief grote impact op de waardering. De leegwaardeontwikkeling is gebaseerd op de verwachtingen over de woningmarkt. Het is niet ondenkbaar dat de woningmarkt zich anders ontwikkelt dan de voorspellingen. Er is in dit scenario gerekend met een opslag / afslag op de leegwaarde van plus en min 5,0% punt op de huidige leegwaarde.

  • Boven inflatoire huurverhoging. Bij de woningportefeuille wordt er gerekend met een boven inflatoire huurverhoging in de range van plus 0,5% tot 1,3%. In dit scenario is gerekend met een verlaging van deze opslag met 1,0% (range van min 0,5% tot plus 0,3%) en een verhoging van deze opslag met 1,0% (range van plus 1,5% tot 2,3%).

  • Markthuurindex. De markthuurindex geeft de markthuurontwikkeling weer. De markthuur is in de markwaarde berekeningen de huur waarvoor het vastgoed bij mutatie weer verhuurd wordt. In de gevoeligheidsanalyse is voor de gehele portefeuille gerekend met een daling en een stijging van de index met plus en min 1,0% punt.

De resultaten staan hieronder weergegeven in zowel bedragen als % ten opzichte van de jaarrekening 2019. De scenario’s zijn enkelvoudig doorgerekend, er is steeds één parameter gewijzigd ten opzichte van de jaarrekening.

Parameters

Stel mogelijke afwijking

Effect op de marktwaarde

In % van de marktwaarde

Disconteringsvoet

plus 1,0%

-568.621

-10,9%

Disconteringsvoet

min 1,0%

1.064.438

20,5%

    

Leegwaarde

plus 5,0%

84.865

1,6%

Leegwaarde

min 5,0%

-72.606

-1,4%

    

Boven inflatoire huurverhoging

plus 1,0%

149.965

2,9%

Boven inflatoire huurverhoging

min 1,0%

-166.160

-3,2%

    

Markthuurindex

plus 1,0%

193.435

3,7%

Markthuurindex

min 1,0%

-140.117

-2,7%

Uit bovenstaand schematisch weergegeven sensitiviteitsanalyse kan worden afgeleid dat de marktwaarde het meest gevoelig is voor een relatieve verandering van de omvang in de disconteringsvoet. Een relatieve verandering in de huurverhoging en eenzelfde relatieve verandering in de marktindex zijn hierbij nagenoeg gelijk aan elkaar en komen per saldo op een factor 6 kleiner uit, dan eenzelfde relatieve verandering van de disconteringsvoet. De invloed van een relatieve verandering van de leegwaarde op de marktwaarde is bijna 10 keer kleiner, dan eenzelfde relatieve verandering in de huurverhoging, respectievelijk de gehanteerde marktindex.

Modelmatig veranderen bovenstaande parameters in redelijke mate binnen eenzelfde bandbreedte op ingerekende veranderingen op de inflatie. Een verandering van de inflatie binnen een bandbreedte van - 1% tot + 1% zal op basis van bovenstaande analyse voor alle vier de parameters gecombineerd een netto effect op de marktwaarde hebben binnen een bandbreedte van - 4% tot plus 14%.

In werkelijkheid zal de ontwikkeling van de marktwaarde, binnen een bandbreedte van een ontwikkeling van de inflatie, echter afwijken van bovenstaande modelmatige berekening op basis van deze sensitiviteitsanalyse. De marktwaarde is namelijk niet alleen individueel van deze en andere economische parameters afhankelijk, maar ook door meer exogene en niet direct meetbare variabelen.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Per 31 december 2019 is in totaal € 2.023 miljoen aan ongerealiseerde waardeveranderingen in de overige reserves begrepen (2018: € 1.833 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriele besluit geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonzorg Nederland. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelfstandig in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd.

Het bestuur van Woonzorg Nederland heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij gewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 1.868 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2019 bestaat uit de volgende onderdelen.

 

2019

2018

Marktwaarde verhuurde staat

5.104.428

4.805.959

   

Beschikbaarheid (doorexploiteren)

-187.760

-492.428

Betaalbaarheid (huren)

-794.020

-670.165

Kwaliteit (onderhoud)

-846.118

-258.194

Beheer (beheerkosten)

-98.326

-292.720

 

-1.926.225

-1.713.507

   

Beleidswaarde

3.178.203

3.092.452

Dit impliceert dat circa 58% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Sensitiviteitsanalyse

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

Uitgangspunt voor

2019

2018

Streefhuur per maand

€ 588 per woning

€ 557 per woning

Lasten onderhoud per jaar

€ 1.994 per woning

-

Lasten beheer per jaar

€ 807 per woning

-

Lasten onderhoud en beheer per jaar

-

€ 2.424 per woning

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Effect op beleidswaarde

Mutatie t.o.v. uitgangspunt 

Effect op Beleidswaarde

In percentage

Streefhuur per maand

€ 25 hoger

189.421

5,85%

Lasten onderhoud per jaar

€ 100 hoger

-87.760

-2,71%

Lasten beheer per jaar

€ 100 hoger

-86.926

-2,69%

Disconteringsvoet

1% hoger

-381.603

-11,79%

Disconteringsvoet

1% lager

567.408

17,53%

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verder ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Het verloop is als volgt:

 

2019

2018

Verkrijgingsprijzen

24.567

20.255

Voorziening onrendabele investeringen

-13.730

-13.320

Boekwaarde per 1 januari

10.837

6.935

   
   

Mutaties

  

Overboeking vanuit voorraad

0

67

Investeringen in ontwikkeling

80.535

39.479

Overboeking van in exploitatie

8.061

2.068

Overboeking opgeleverde projecten

-7.982

-16.707

Overboeking overige na-investeringen

-10.031

1.410

Afboeking van in ontwikkeling ten laste van resultaat

-678

-588

Afboeking van overige kosten

0

-1.092

Mutatie voorziening onrendabel

-33.422

-20.325

Mutatie rubricering voorziening onrendabel

-22.396

-410

Totaal mutaties

14.087

3.903

   

Stand per 31 december

  

Verkrijgingsprijzen

61.049

24.567

Voorziening onrendabele investeringen

-36.126

-13.730

Boekwaarde per 31 december

24.923

10.837

In 2019 is zowel de productie als de omvang van de projecten gestegen. De stijging van de investeringen hebben geleid tot een stijging van zowel het vastgoed in ontwikkeling en de voorziening onrendabele investeringen.

Geactiveerde rente

Op activa in ontwikkeling is in het jaar 2019 voor een bedrag ad € 767 aan rente geactiveerd (2018: € 306). Over 2019 is een gemiddelde rentevoet van 3% gehanteerd. (2018: 3%)